利率变动对房地产市场的影响分析

石家源     中国人民大学附属中学

摘要：全球经济环境变化对房地产市场产生深远影响，利率变动对房地产市场产生明显影响，分析利率变动对房地产市场的影响具有重要理论和实践意义。本文深入探讨了利率变动对房地产市场的影响，包括房地产的现状和特点、银行利率变化对房地产市场的各方面影响以及相关部门和房地产公司应采取的应对措施。研究表明，通过采取合理的应对措施，相关公司和部门可以有效地降低利率变动对房地产市场的影响，从而保证市场的稳定发展。

关键词：利率；房地产价格；影响

引言

在当今社会，银行利率的瞬息变化对房地产市场产生了持续的冲击。利率的变化无疑对购房者的购房意愿产生了重大影响，进而直接影响到房地产企业的利益。面对利率变化的调控，房地产企业需要适应这一变化，以追求更高的利益。利率是指借款时银行收取的利息比率，利率越高，还款时需要支付的利息就越多。当人们在购房时面临本金不足的局面时，他们通常需要向银行贷款。而银行利率的变化直接关系到他们的还款难度，进而影响人们购房的意愿。随着房地产业的迅速发展，国家也针对该行业颁布了相关政策，并提高了利率。企业需要采取相应的应对措施，以适应利率变化带来的市场影响。因此，为了适应利率变化带来的市场影响，企业需要对利率进行深入研究。本论文将详细讨论利率对房地产市场的影响以及房地产公司将如何适应这一变化。

一、房地产市场的相关概述

（一）房地产市场的现状分析

随着民众生活品质的提升，众多民众将拥有一套住房视为其人生目标，购房因此成为通货膨胀时期民众的主要选择之一。正因如此，民众对购房的需求异常高涨，从而推动了房价的上涨。与此同时，历史上的政策环境也对房地产业的发展起到了积极的推动作用，促使房地产公司积极开发地产和建造房屋，进而推动了城镇化进程，并促进了整体经济水平的提升。由于购房需求的激增，房地产销售的主动权大多掌握在房产公司手中，因此房产公司经常会对房产价格进行不正常的上调。尽管商品房数量众多，但由于房地产业丰厚的利润，销售局面仍然存在不平衡的情况。

房地产的迅速发展带来了诸多环境问题。为了追求经济利益，开发商们大量开发土地和建造房屋，这不仅导致土地资源的不合理利用，也对自然环境产生了重大压力。房屋建设对沙子的需求巨大，沙子的短缺迫使一些公司从其他地区进行挖掘，严重破坏了当地的生态环境。同时，乡村地区的房屋建设也占用了大量耕地，这种为追求利润而无所不用其极的做法，对环境的破坏和影响十分恶劣。

房地产行业的发展对宏观经济产生了深远的影响。在购买房地产的过程中，由于部分人群资金不足，通常会选择通过贷款来获得资金。而在贷款过程中，一些人会选择以自己的其他资产作为抵押，但更多的人则选择按揭抵押。按揭抵押即指购房者以所购房屋为抵押物向银行申请贷款，若无法按时还款，银行有权收回房屋并进行拍卖。这种贷款方式的普及，使得更多人能够通过贷款购买房屋，从而增加了市场需求量。然而，如果租赁者无法按时还款，就会形成死账坏账，给银行的资金链带来风险。当大量人群无法按时还款时，银行的资金链将受到严重破坏，进而对整个产业链产生重大打击。

（二）房地产市场的基本特征

1.资本密集型

与其他产业不同，房地产行业开发成本相对较高，需要大量的资金投入，市场规模可观，具有典型的资本密集型特征。房地产市场发展的基础是资本的大量投入，其过程涉及经济体系中的大量资金，且关系大量个体的经济投入，影响面广泛，房地产市场本身也是国民经济体系中的重要组成部分，是我国经济运行的支柱行业之一。

2.区域性

不同区域的房地产市场表现出了迥异的发展情况与特点，同一城市的房地产市场的各区域的性质与表现也可能出现较大差异，因此房地产市场具有显著的区域性特征。因为区域具有单一性、不可复制性，不同地区的房价因供需不平衡而出现较大差异时，不能与其他地区房地产市场进行交易来实现供需平衡。因而房价一般根据当地经济发展水平、具体区域房地产市场的供求关系、周围基础设施建设、城市区域职能等因素来确定。

3.消费二重性

房地产除了其天然的消费属性以外，还具备投资属性，这也构成了房地产市场的消费二重性。房地产为消费者提供房屋，为消费者提供生活与居住、社会活动的空间，由此形成了房地产刚需的消费属性。房地产的价格取决于消费者的偏好与预算约束，从消费者需求量来看房地产的需求弹性较小，即消费性需求量对房价的波动不敏感。

从其投资属性来看，房地产的价格较高，使用周期较长，具有保值与升值的潜力，可以根据市场波动情况进行多次交易，消费者可以从中盈利，进而形成其投资属性，这也成为我国房地产市场迅速发展的重要动力之一。房产作为土地资源的一种延续，同样具有有限性和稀缺性，因此一二线城市由于人口涌入、城市发展日益完善，核心区域房价逐渐上涨。并且，房地产具有投资产品的盈利和投资属性，也是消费者进行资产投资的重要方式之一。

二、利率对房地产市场的影响

（一）利率的变动对房地产销售额的影响

当利率下降时，信贷规模会相应增加，银行会扩大货币发行量，这也会对消费者的购房行为产生积极的影响。随着利率不断下降，消费者可能会产生一种即将发生通货膨胀的心理预期。房产作为一种具有投资品属性的资产，其保值性和实用性都相对较高，因此消费者会倾向于抢购房产，将可能贬值的现金转化为保值的房屋。随着购买房产的消费者数量不断增加，这种行为会产生一种舆论效应，使得原本没有购房意向的人也受到感染并加入购房潮流之中，从而显著提高房地产的销售额。

与这种情况形成鲜明对比的是利率提升所产生的影响。当利率上升时，人们可能会因为担心无法承担贷款而放弃购房，进而导致购房需求减少和舆论降温。大多数购房者会选择观望，不急于购买房产，从而导致房地产业进入一个相对平稳的阶段，甚至可能出现销售额大幅下降的情况。在这种情况下，国家可能会采取提高利率的手段，以帮助社会经济回归正常状态。

（二）利率变动对房屋价格的影响

在利率降低的情况下，随着销售额的扩大，人们的购买意愿逐渐增强。投机者和开发商的参与推动了房屋的销售和价格飙升，导致交易额大幅增加。然而，价格的快速上涨导致房屋价格远超其实际价值，进而引发了房地产经济的通货膨胀。如果利率继续降低，将对整个社会经济产生极为不利的影响。

当利率上升时，由于人们的观望态度，销售量会大幅下降。此时，如果货币流通量低于房屋交易的预期限度，就会产生房屋的积压。销售方迫切需要将这部分房屋售出。同时，随着利率的提高，许多拥有多套房产的投资者会因为担心利率进一步上升而提前释放部分房屋以获取流动资金。

因此，在利率提高的情况下，社会中可供人们选择购买的房屋数量反而更多。这种供过于求的状态导致人们对房屋购买的迫切性降低，不再担心房屋价格的增长，甚至开始观望房屋市场是否会降价。此时，房屋买卖的主动权不再掌握在卖方手中，而是由买方进行决策。这种现象抑制了房屋价格的增长，甚至可能导致价格的下跌[1]。

（三）利率的变动对买方决策的影响

银行利率的变动对房地产购买意愿产生深远影响。因此，在房地产市场的宏观调控中，通常会从消费者层面而非供给方层面进行限制。若利率降低，流动性的增强将促使购房者认为购买房产是一种保值行为。对于尚未购房、没有房产的人来说，这会是一个绝佳的机会，以较低的利率成功购买房产。而拥有房产的人也有可能因为利率降低而购买房产，以应对可能的通货膨胀（在许多人看来，在本金充足的情况下，购买房产比购买黄金更佳）。虽然价格可能会被卖方恶意提高，但许多人认为房价的增长趋势是不可避免的，因此他们会更积极地购买房产。

与此相反的是利率上升的时期。此时，银行利率的提高会增加购房贷款的还款量，使人们更仔细地考虑是否应该购买房产。如果资金缺口较大，较高的利率会导致人们不愿意承担相应的风险，从而选择拒绝购买房产。即使是对于那些有明确购房意向的人来说，由于房价波动平缓甚至有所下降，他们会选择花更多时间去寻找更满意、价格更实惠的房产，甚至等待房价下降再进行购买[2]。

利率降低时房屋价格急剧升高，而利率提升时房屋价格有所降低，因此其实利率提升时的房产价格甚至会低于利率降低时的价格。因此尽管利率提高，划款的比率提高，但其实总的还款量是有所降低的。而利率降低时的销售量却远高于利率提升时的销售量，其实究其根本并不完全在于价格，而是在于买家对“性价比”的判断受到了影响。大量的购房潮可能会影响人们的判断能力，留给人们的决策时间十分短，从而导致许多人随波逐流，又或者认为若不立刻购买价格将会继续提升。而利率提高时在有足够商品的情况下，人们有了更多时间进行决策，以做出最佳的抉择。

（四）利率变动对卖方决策的影响

在利率降低时，不仅大量买方会选择购买房屋。对房地产公司来说，这也是一次获取利益的绝佳机会。由于利率降低和房产可观的销售额，房地产公司贷款的风险较低，而收益较高。因此房地产公司会向银行申请贷款，而将资金投入房屋的开发和销售宣传当中。房屋购买的热潮能够确保公司收回贷款并得到盈利。这也导致了许多公司的投机行为，大量投资房产，并将房产价格大幅提升，最终赚得钵满盆满。但在利率升高时，由于贷款的成本其实十分之高，如若公司无法确保自己能够收回资金，否则公司所冒的风险将十分之大。由于无法确保能将房产全部售出，房地产公司将无法过度抬高房产价格。否则若客户的购买力不足，公司将无法收回贷款，这也将导致公司的破产和银行产业链的破坏。因此房地产公司的投资额和贷款额都会下降，而市场也会回归正常水平[3]。

三、相关应对措施

（一）畅通我国利率政策的房地产市场传导途径

首先，我国需要不断完善利率市场化改革，对市场资源进行进一步合理配置，使得各银行可以根据房地产市场与当地的经济环境，合理提供房地产市场的资金使用价格，给予各银行更多自主权，这也有利于促进相关部门对市场供需关系的平稳调控。其次，我国需要建立健全完善的市场经济体系，降低利率政策的滞后性，提高市场参与者对利率变化的敏感性。最后，需要不断丰富房地产市场的金融体系，扩大市场资金的来源，降低银行的潜在风险和投资风险。从多渠道推动畅通我国利率政策的房地产市场传导途径。

（二）建立健全相关监管制度

我国相关部门需要建立健全相关监管制度，不断引导消费者更加理性对待房地产市场，限制部分开发商的不正当竞争行为，控制可能出现的投机行为。同时，还需进一步推进房地产市场的信息透明化、对称性，从而调控我国利率政策对房地产价格的影响程度，消费者也能通过市场环境与利率变化做出更优决策，进而促进我国房地产市场的长远健康发展。

（三）房地产公司应对投资幅度进行改变

利率降低时，房地产事业火热，房地产公司的销售额较大，房地产公司可以向银行申请贷款，尽量扩大投资额度，以增大房屋的供给量。利率提升时，消费者对房屋的需求降低，房地产公司无法确保出售房屋的收益高于成本和利率的总和，因此房地产公司无法保证向银行申请的贷款可以全额收回，从而应避免贷款，降低投资幅度。

（四）房地产公司应对资金结构进行改变

利率降低时，房屋销售量较大，贷款的风险较低，企业可以增加贷款在其资金结构中的比重，从而增加资金总额，有助于增加房屋的开发。此时资金结构中企业自筹资金比重较低，若销售量突然下跌，房地产公司可能无法收回贷款导致资金链崩塌。因此企业应加强对利率变化的感知，从而确保资金结构的稳定性。

利率提升时，由于市场的冷淡，企业为趋离风险，应尽量减少贷款量在资金总量中的比重。此时企业应广泛寻找合作伙伴，开辟融资渠道，并增加其他资金来源，在保证资金总额的同时增大资金结构的稳定性[4]。

（五）房地产公司应对房屋成本进行压缩

房地产公司为增加利润率，应在保证房屋品质（价格）的同时对房屋成本进行压缩。首先是房屋的建造成本，其中包括土地成本和劳动力成本。房地产公司可在城郊地区选择低价土地进行房地产开发，当城镇化进一步发展时，城市范围扩张，将该范围土地涵盖其中，也会提升当地房地产的价格，从而使经济效益最大化。在人员取用上，应提前预估房地产建造所需的劳动者数量，从而避免劳动力的溢出，以产生额外的劳动力费用。其次是房屋的宣传成本，该成本与房屋的销售额大体呈正相关的关系，但随着宣传成本不断提高，房屋销售额的增长将逐渐趋于平缓。企业应于其中计算性价比大小，从而确定最为适当的宣传成本大小。

四、结论

综上所述，本文探讨了利率变动对房地产市场的影响，包括房价、销售额和买卖双方决策。利率降低时，销售额增加，房价上涨，购房者购买意愿增强；利率提高时，销售额下降，房价降低，购房者购买意愿减弱。相关部门和房地产公司应采取应对措施，如调整投资规模和资金结构，降低利率变动对房地产市场的影响，保证市场稳定发展。利率变动对卖方决策产生影响，房地产公司需根据利率变化调整投资和宣传策略。我国需完善利率市场化改革，降低利率政策滞后性，提高市场参与者敏感性，丰富房地产市场金融体系，降低潜在风险。同时，建立健全相关监管制度，引导消费者理性对待房地产市场，限制不正当竞争行为，推进信息透明化，调控利率政策对房地产价格的影响，促进房地产市场长远健康发展。

参考文献：

[1]黄慧,汪波.银行利率变动对房地产市场的影响[J].价格理论与实践,2007(5):51-52.

[2]吴佳.利率变动对房地产价格的影响机制研究[D].湖南:湘潭大学,2010.

[3]许军,卢锦芳.利率变化对房地产价格的影响分析[J].企业经济,2011,30(7):108-110.

[4]马智利,龚会生.利率变动对房地产投资影响的实证研究[J].上海房地,2008(12):42-44.