住房租赁市场发展困境与政策突破

杨琳   南宁市房屋市场发展中心

摘要：随着城镇化进程的不断推进，已经不能仅通过购房来解决居民的住房问题，越来越多的人选择通过租赁住房来满足自身住房需求。自2015年，我国开始大力支持住房租赁，多次发布政策推进市场发展，直至2021年，“租购并举、多渠道供应、多主体发展”的顶层设计仍然广为用之。可以看出，政策实施的不断完善和保障市场秩序，促使住房租赁市场逐渐朝着规范化、结构化、专业化的方向发展。但从实际落实情况来看，住房租赁市场在发展过程中仍旧存在较多问题，如果不能及时予以解决和优化，势必会对住房租赁市场发展带来不容忽视的影响和作用。基于此，本文从影响住房租赁市场发展的因素着手，分析其发展现状，在此基础上探究其在发展过程中可能面临的各种困境，并提出相应的政策建议，仅供参考。

关键词：住房；租赁；困境；政策；突破

0引言

住房租赁是指在坚持“平等、自愿、合法、诚实守信”原则的基础上，房屋所有权人以出租人的身份将闲置房屋有偿租赁给承租人使用，承租双方签订书面租赁合同，合同包含租赁期限、价格、用途、双方具体权责等多方面内容，在签订后及时向房屋管理部门做好登记备案工作。

1影响住房租赁市场发展的因素

一是制度层面对住房租赁市场发展的影响。第一，从住房货币化制度改革以来，地方政府在调控思路上对住房租赁市场的重视度不足，存在“重售轻租”现象，再加上截至目前部分城市尚未针对住房租赁市场建立完善的信息化系统，专业化的管理部门和管理机构缺位，制约着住房租赁市场的可持续发展；第二，在户籍制度改革背景下，更侧重于“购房落户”，购房成为人们获取当地户籍、享受与当地居民同等待遇的主要出路，在此背景下，城市住房价格与日俱增，租房已经成为家庭（个人）迫不得已的选择；第三，针对住房租赁市场，截至目前我国尚未建立一套专门的法律政策体系，在《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等法律政策规定中只是一味地强调维护城市房地产市场秩序，仅笼统地制定了相应的工作方法[1]。

二是消费者偏好层面对住房租赁市场发展的影响。一方面，受传统购房置地思想（“安居乐业”“重购轻租”“居者有其屋”）的影响，购房是人们在住房消费时的首要选择，这是造成住房租赁市场和销售市场进一步失衡的主要原因；另一方面，对住房属性的认知不到位，从而制约着市场发展。近年来，住房价格持续攀升，居民财务效应在不断攀升的同时，住房的投资属性也在随之不断放大，城市住房市场投机炒作成风，住房销售市场流入大量资金，这就导致在住房租赁市场的投入较少，从而制约着其发展。

2住房租赁市场发展现状

2.1市场化程度加深，大城市租赁比例较高

我国于1998年停止福利分房，开始推行和落实城镇住房制度改革，在随后的发展过程中，又陆续制定和完善有关廉租住房与公共租赁住房的制度体系，原本单一的住房租赁市场体系已经逐渐演变为二元体系，即由保障性租赁住房和市场化出租住房组成。近年来，随着城镇化进程的不断推进，我国人口逐渐向大中城市流动聚集，比如长三角地区等，这些城市群，不论是中心城市或是周边城市房价，都普遍较高，这就使得大多数的流动人口因资金问题而无法购置房屋，只能被迫选择租房。同时，这些城市的建成区面积较大，城市居民为解决工作调动和子女入学而生产的租赁需求也在不断递增。

与中小城市相比较，大城市的租赁比例会更高。在2010年第六次的人口普查中，北京租赁其他住房的家庭户是全国平均水平的3.1倍，天津占比1.9倍，而上海占比高达3.6倍。究其根本，主要在于城市的人口结构与住房消费方式之间存在的差异性，北京占比36%，上海占比40%，深圳占比最高为63.5%，其他城市占比都在30%以内。当城市经济越发达的时候，房价水平也会随之不断提高，与此同时，租房比例也会随之越高[2]。

2.2租赁需求和租赁房源供应体系呈现多元化特性

一方面，租赁需求呈现多元化特征。不同群体的租赁住房需求会存在一定的差异性，一般会分为以下三类：第一类，主要针对进城务工人员。这类群体对住宿地点主要有两点需求，一是距离近；二是租金低。截至目前，已经有部分城市针对该类群体就业相对集中的工业园区（工作地）附近配套建设蓝领公寓，为其提供床位，并配置基础设施，如卫生间、厨房等等，该类群体的住房需求在很大程度上得到了满足；第二类，针对新就业的大学生而言。在高校扩招背景下，全国每年有大量的高校毕业生，比如2021年全国普通高校毕业生的数量高达909万人，这类群体对于居住面临并无太大需求，住房需求不外乎以下三点，一是价格；二是配套设施（如交通、餐饮）等；三是否能够满足其融入职场的社交需求。所以，市场上有很多的白领公寓和长租公寓都会针对性地改造存量房源，打破以往房源整租模式，将其改造成精装合租公寓，在确保配备的设施齐全的同时，会提供一定的配套服务；第三类，基于年轻家庭。近年来，随着房价的不断提高，以及受晚婚晚育以及单身思想的影响，大城市年轻人在购置首套房屋以及初婚的年龄都呈现出推后趋势，这类人群在住房租赁时更多偏向于小户型住房。

另一方面，租赁房源供应体系呈现多元化特征。从2016年起至今，住房租赁行业迅速发展，但从市场占比仍旧较低。根据住建部的摸底调查数据显示，在2018年，我国30各大城市的住房租赁企业，出租的住房约为116万套，在这些城市市场租赁住房总量中的占比不超过5%。近年来，长租公寓在我国的发展较快，据自如集团统计数据显示，全国长租公寓在2018年底已经高至375.25万套，其中，集中式公寓达240.05万套，分散式公寓达135.2万套，以长三角、京津冀和珠三角片区较为集中，占比高达70.4%。相比较而言，西方发达国家的租赁房源供应主体会更加的多元，不仅包含市场主体，也包含各种非营利组织和政府。借着租赁住房短缺矛盾的不断缓解，市场与非营利组织在其中所发挥的作用也会不断凸显，政府需要积极办法和调整税收政策、金融政策等，为租赁住房市场发展提供政策支持[3]。

2.3租金水平逐年递增

住房租赁市场主要由两部分构成，一是承租方，二是出租方。可以通过房屋中介公司或者是由承租方与出租方直接商定，以确定租赁期限和租金水平，此时需要注意的是，租期和租金直接由市场所决定。目前，我国大多数大、中城市的房屋租金水平都呈现递增趋势，且增长速度相对较快，比如2016年的租金同比增长了11.6%，但居民的人均可支配收入同比只增长了8.4%；在2018年，租金同比增长13%，而居民的人均可支配收入同比增长8.8%；截至2019年上半年，我国的租金增幅虽有所缓减，但同比上涨将近10%。从租金收入比层面来讲，截至2019年上半年，我国重点城市的租金收入比均不超过25%，其中，深圳以23.1%占据第一，青岛以12,1%占据末尾。从国家层面比较看，我国城市的租金收入比其实是在居民可承受的范围之内的。但如果将居民收入纳入考量因素，随着大城市租金水平增幅增速的不断提高，将会对城市低收入人群以及从事中、低端行业的流动人口带来不容忽视的影响。

3住房租赁市场发展困境

3.1热点城市租赁房源供给短缺问题仍旧存在

相对来讲，我国一线城市与二线城市，以及少部分的三线城市，不论是房价，或是低价，都普遍高于其他城市，租售比严重失衡，从经济角度来讲，将土地资源用于租赁住房建设不具有合理性，再加上土地资源的稀缺性和宝贵性，城市政府更加不愿将其用于租赁住房建设。同时，现虽已针对租赁住房颁发了一系列的配套政策，如消防、规划等等，但却没有明确界定和划分其的使用范围和标准规范；“商改租”进程缓慢，即将商业用房在改造之后，用于租赁住房，不利于进一步扩大租赁住房的供应规模。随着人们租赁住房需求的不断增长，势必会导致租赁住房市场的供求比例失衡。

3.2住房品质有待提升

现阶段，家庭出租住房主要分为三类，一是房改房，二是拆迁安置房，三是农民自建房。此外，还包括非正规住房，比如地下室。这几类家庭出租住房都有各自的劣势，比如房改房，主要是因建成时间较长而引发的一系列问题。在租房的过程中，租赁者更多地希望花费最低的成本获得更高的租住服务，拥有较大的租住空间，以及相对完善的公共配套设施。但从市场实际供应情况分来看，以北京为例，在其租赁房源中，已购公房、二类经适房等房源占比将近30%，这类房源建成时间较长，品质相对较差。此外，大部分的租房者都无法和购房者享受同等的公共权力，在以往“以购为主”的发展中，大部分的公共服务都与住房所有权挂钩，比如医疗教育和户籍等，租赁者不能同等享受相应的公共权力[4]。

3.3专业化的住房租赁企业发展面临较多问题

制约专业化住房租赁企业发展的因素不外乎以下几方面：第一，土地成本。大、中城市的租售比大多都在1.5%上下浮动，假如企业将销售住宅用地用于租赁住房建设，势必会使得企业面临巨额亏损。再加上土地出让金与租赁住房租金收取方式存在期限错配问题，这无疑会进一步加大租赁住房的建设成本；第二，税负。住房租赁企业需要缴纳增值税（6%或11%）、所得税（25%）以及印花税（1%），税负压力较大；第三，融资渠道。相比较而言，租赁住房的投资建设，需要长期占压企业大量资金，资金流动缓慢，且不易变现，再加上长期融资渠道的不健全，仅通过民间资本无法支持建设活动开展；第四，政策。比如商改租，目前我国部分城市的政策已经允许商改租，但由于没有制定明确的办理流程和实施细则，相关部门不予以办理报批手续，阻碍着项目落地。

3.4租赁需求与房源供应体系之间的适配性较低

现阶段，我国的租赁群体主要包含以下三类：一是进城务工人员，这类人群整体的收入水平较低，对房屋的需求更多倾向于“一张床”；二是新就业大学生，这类人群的收入相对较高，更加侧重于社交，期待拥有自己的私密空间，对住房的需求为“一间房”；三是迁徙人口，这类群体对住房的需求为“一套房”。但是家庭出租住房一般分为两个模式，一种是成套住房，住房面积较大，但不能满足第一类与第二类租赁群体的租赁需求；另一种是非成套住房，缺少完善的房屋设施[5]。

4住房租赁市场的政策突破

4.1盘活存量，寻求更多房源

根据我国国情，可以通过盘活存量房源以显著增加租赁住房供应：第一，盘活存量房屋。允许对闲置或低效利用的房屋（如商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋），按照规定，将其改建成租赁住房，接通水电气（民用价格），完善消防安全条件。减少租赁税负，鼓励拥有多套房屋所有权的家庭主动将闲置住房用于租赁；第二，引入住房租赁经营机构。在长期的发展过程中，住房租赁机构已经逐渐形成了一套完善的运作体系，政府需要给予其相应的优惠政策，以进一步缓解自身管理压力；第三，增设新的租赁住房。全国各地应提高土地利用率，尤其是集体建设用地、工业园区、单位自有闲置土地，充分发挥价格优势和区位优势，建设更多低价和小户型住房。

4.2加强金融、税收、监管等政策的支持

第一，落实税收优惠政策。名义税率较高，不仅会造成租赁住房市场出现“低下交易”现象，加大征税难度，还会挫伤业主在租赁市场投入闲置房源的积极性。所以，针对家庭出租住房，可以选择简易征收；针对个人出租住房实施综合税率，按照租金的一定比例征收，需要注意的是，必须由城市政府确定具体税率。可以适当减免住房租赁企业的营业税、房地产税和所得税或是通过合并征收，落实综合优惠税率。对于改租房应按照实际收入征税。针对个人奖住房交给专业住房租赁企业进行出租的，应免收房产税和个租收入所得税。

第二，提供金融保障。在以往的经营过程中，住房租赁企业在向金融机构申请贷款时并不能以租金收入作为质押，为了保障租赁住房市场发展，必须允许其可以将租金收入作为质押。基于租金净收益，发行ABS产品。坚持“税收中性”原则，发行REITs产品。

第三，盘活存量土地。积极盘活各机关单位和企事业单位闲置、使用效率较低的土地，加强租赁住房建设，在土地性质不变的基础上，进行住房租赁。加强农村集体建设用地建设，充分调动村集体在租赁住房建设中的主动性和积极性。加强试点合作，提高闲置土地利用率，积极鼓励社会资本参与，盘活各种使用率较低的土地，如废旧工厂厂房、仓库等，以加强长租房建设。

第四，拓宽长期资金渠道。针对住房租赁企业，应加大金融支持，引导和鼓励其探索新的直接融资渠道，鼓励其发行债券、证券专门用于住房租赁业务发展。地方政府也应出台相应的政策规定，为REITs的发展提供有力支持[6]。

4.3健全法规体系，确保双方合法权益

第一，针对住房租赁出台相应的法规政策。截至目前，我国都尚未针对住房租赁市场建立专门的法规体系，仅是在2011年出台《商品房屋租赁管理办法》，该项规定已经不能满足住房租赁市场变化需求，尤其是无法保障承租人的合法权益。所以，政府应出台相应的政策条例，如“住房租赁条例”，保护承租人的合法权益不受损，针对租金涨幅过快的地区应允许设立住房租赁指导价格。

第二，加强管理服务平台建设。针对住房租赁建立完善的管理服务平台，各专业住房租赁企业和中介机构都应及时将房源信息发布平台上。建立健全租金企业备案机制、租赁合同网签备案制度，并将备案信息同步上传至管理平台，有效保证房源信息的真实性。

第三，整顿市场，维护秩序。加强住房租赁市场整治，有效解决以往存在的住房租赁中介混乱现象，并将典型案例进行公开曝光，以形成震慑。落实信用管理，在信用管理体系中纳入住房租赁企业、中介机构和互联网住房租赁信息发布平台，加大对失信主体的惩戒力度。进一步规范和约束住房租赁市场的金融产品，严格把控租金贷规模，确保其逐渐退出市场。

5结语

随着我国城镇化建设脚步的不断推进，人口净流入的城市“新市民”不断增多，与此同时，住房问题也日益凸显。租房，不仅可以有效帮助“新市民”更大化满足具备临时性和过渡性的住房需求，还能够满足其长期性的住房需求，这为我国加快城镇化建设奠定了坚实基础。所以，需要积极推动住房租赁市场发展。

参考文献：

[1]邵挺.中国住房租赁市场发展困境与政策突破[J].国际城市规划,2020,35(06):16-22.

[2]严荣.住房租赁体系:价值要素与“三元困境”[J].华东师范大学学报(哲学社会科学版),2020,52(03):160-168+184.

[3]罗锐.社会治理视域下住房“租购同权”政策理念探析[J].湖北大学学报(哲学社会科学版),2019,46(04):153-159.

[4]严荣.成本型租赁住房:促进租赁市场发展的可行选择[J].上海房地,2019(03):44-50.

[5]刘会洪.租赁性住房企业化供给的市场困境与政策选择[J].湖南工业大学学报(社会科学版),2018,23(06):27-32.

[6]陈卓,陈杰.住房市场结构对房价的影响研究——基于租赁市场比例的视角[J].华东师范大学学报(哲学社会科学版),2018,50(01):136-148+180.