预售资金监管制度对房地产企业影响及建议探析

冯军山    中铁置业集团北京有限公司

摘要：前些年我国房地产行业发展十分快速，随着房地产行业发展到现阶段，行业发展没有前几年高涨。为了在行业中脱颖而出，房地产企业现在开始结合土地竞拍发展。为了刺激整个行业发展，房地产预售制同样开始实施。实施预售制就要制定预售资金监管制度，防止预售资金没有用于房地产工程建设过程或相关费用，从而减少风险的发生。预售资金监管制度的实行，在确保项目按期竣工交付方面起到了积极作用，有利于保障房地产当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序。但是由于目前监管政策还不尽科学和完善，推高了企业融资成本，影响了企业健康发展。本文对监管政策现状及其影响进行分析，提出优化调整的建议，有助于在不影响监管前提下助力企业健康发展，为相关的工作人员提供参考。

关键词：房地产；监管资金；制度；建议

0 引言

预售资金作为我国房地产企业开发项目的主要资金来源之一，通过购房者在收房前预先支付购房款的方式，能够降低开发企业融资成本，进而降低房屋售价。但是目前各地政府为了防止项目开发过程中出现“烂尾”风险，普遍实施了预售资金监管制度，在当前复杂经济环境下，房地产企业的资金管理受到预售资金监管政策影响较大，需要找出解决办法。

1 预售资金监管现状

新建商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

据统计，目前全国超过95%的城市实施了资金监管制度。各地政府对新建商品房预售资金监管主要采取政府监管、银行配合、专户存储、专款专用的方式。预售资金监管期限一般自核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。监管期间的资金使用，由房地产企业提出申请，政府部门审核同意后按照项目建设比例和相关程序拨付给房地产企业使用。

现在国资委下属有房地产业务企业的项目预售资金均受到监管限制，据统计，目前监管比例平均约占货币资金总额的40%，其中有的企业最高时达60%。

2 预售资金监管对房地产企业的积极影响

第一,有利于规避交易风险。对于普通民众来说,房产是他们最重要的财产,他们花了大半辈子的钱购买房子,最在意的就是自己房子的产权。因为从签订预售合同到不动产登记,所需的时间相对较长。由于预售款的出现,某种意义上也是一种融资方式,避免出现开发商滥用预售款而造成的资金链崩溃,因此要加强对商品房预售款的管理,规范缴存、支付和使用,确保购房人的资产得到"双保险"。这对于保障广大消费者的合法权益、降低安全风险、促进社会的和谐稳定有着十分重要的作用。

第二,有助于政府及时、准确地监控房地产交易市场状况,提升政府治理市场的能力和水平。为了适应社会、经济和信息化发展的需要,按照国家"房住不炒"的指示,加强对楼市的宏观调控,准确掌握房地产的运行情况,预防次贷问题的发生;在信息化、数字化发展的前提下,要加速不动产登记数据的建立;同时,利用数据中心的实时信息,对市场监督进行科学的指导,使其更好地服务于企业和群众,是调控房地产的一项关键举措。运用科学的方法,对房地产市场进行监督管理,可以为政府准确地监测市场、调控市场提供科学的基础。

第三,促进社会信用制度的建立。房地产属于劳动密集产业,具有较高的社会经济和社会经济发展水平,具有较高的社会经济价值，能够提高社会经济发展水平。经过调查,我国主要的外汇交易资金管理工作已经形成了一些有益的实践,并与相关机构建立了良好的沟通和数据交流。举例来说:通过与税务、金融、不动产登记等"一网通",可以防止部分房地产开发人员或少数人通过"阴阳合同"规避税收、骗取贷款等不法活动,提高工作的透明度,减少发生的市场争端,从而建立起良好的社会信用。

3、监管能力的构成

监管是指在预售款使用过程中，在事前、事中和事后，根据法律法规对开发商使用预售款行为产生的影响。监管能力体现了监管机构对监管资源的掌控、监管手段的运用、监管机构的制度完善、监管机构人员自身的素质和能力。从监管能力角度来看，监管能力直接体现的是对于被监管者的有效控制的可能性大小，而监管能力则会达到期望的结果。

在对商品房销售进行监督时，其监管能力主要包括：一是监督机构的合理性。监督机构是实现有效监督的先决条件。如果没有合理、有效的监管机构和制度，则整个监管规划和流程就无法进行，一盘散沙。二是管制方法的进步。监督方式的丰富和先进程度，将对监督工作的效能产生重要作用。在信息化社会，由于商品房销售中的不完全信息是一种非常普遍的现象，所以，如何利用现代的技术和技术来迅速、高效地获取有关数据，进而实现对房地产市场的调控具有非常重大的作用，因而预售基金的管理要依靠现代的技术，以切实高效地履行监管职责。三是监督管理的质量和操作水平。房地产开发项目的管理，即监督部门工作。根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》和《中华人民共和国房地产管理法》的规定，对商品房预售资金的监管主体必须具有财务管理能力、资金管理能力、建设工程项目管理能力、风险管理能力以及责任承担能力。预售存在耗时较久、程序较多、市场风险较大、过程繁琐、程序繁杂等较多的问题，所以在实施过程中，监督人员的素质和水平将会对其监管的结果有较大的影响。

4 域外预售资金监管的经验借鉴

4.1美国公证托管制度

在美国，商品房预售时提前付款是一种惯例，具体数额将由开发商和购买者双方商定。预付款必须由律师事务所、保险公司等第三方托管机构保管。其余部分按项目进度付款，分期付款可有效减少资金风险。作为资金监督单位，信托公司必须设立专门的信托基金帐户，用于存储预售款。开发商要等到房子完工并交付，才能拿到预售款。美国的调控模式，以买房人为准，与商品房预售相适应，而对开发商而言，竣工交付后可拿到预售款，颇具现房销售的味道。

4.2日本的预售房定金保全制度

在开发商和买方签署了商品房销售合同后，买方必须缴纳一笔保证金。开发商应为预购方预先支付的款项投保或提供保证，并向预购方交付保险或保证。日本商品房预售保证金保全制度可以在开发商无力交付时，对其进行保险、保证等补偿。日本商品房预售交易中的保证金保全可以有效地分摊风险，维持市场的稳定。

4.3新加坡的银行监管制度

在新加坡，对商品房预售款的监督体系中，银行是主要的监督对象。监督管理机构应设立专用帐户，对商品房销售款进行管理。买方将根据项目的进展分期支付款项。每个阶段付款的金额都是明确的，买家签订销售协议后，先付20%，基础完工后再付10%，房子主体结构完成后再支付10%，水电、水管等线路铺设5%，完成砖墙修砌、门窗安装等后支付15%，房屋质量过关且产权无纠纷后支付25%，最后等所有建设项目都建成时支付剩余的15%。而在办理有关贷款时，也有非常苛刻的要求，要求一定要用在项目的施工上，并且要根据整个项目的进展情况，提交相应的凭证，然后由银行审批[3]。

4.4我国台湾地区的建筑经理公司监管制度

台湾也透过独立的第三方机构来监督预售款，但并非律师事务所、保险机构等，而代之以建设管理公司（与内地的建筑公司）。开发商与预采购人签订合同，预付款项将在施工管理公司监督下进行。建设管理公司可在整个过程中跟踪建设，根据项目的进展，编制进度报表，并发放相关的建设资金。如果出现资金周转不上的问题，施工管理公司有权利按照买方的要求，对预付款进行相应的处置。施工管理公司可根据客户的意愿，自行决定是否承接工程，还是将款项返还给客户。此种商品房预售款的管理实践可以为我们带来一定的启示：第一，根据项目的进展，开发商可以分期付款。在某种意义上缓解了买家的融资负担，避免被侵占后的购房人的权益受到损害。第二可以通过第三方获得帮助。目前，国内金融市场的监督方式主要集中在政府部门和银行业，并未充分利用其自身的优点。美国有法律机构，如法律公司，与买方和卖方无关，减少权力寻租和利益勾结情况的出现；日本通过保险公司、担保公司等方式，对房地产销售中存在的融资风险进行了有效的分摊；在我国台湾，透过建设管理公司来追踪工程进展，充分利用了其专业化的力量[4]。

5 优化调整预售资金监管制度的建议

中央经济工作会议指出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。预售资金的良性循环是其中重要一环。预售资金应确立合理的监管标准，既不放纵房地产企业利用预售资金肆意扩张，又保持企业合理流动性，从而促进房地产良性循环。针对不同方式的预售资金监管政策，提出以下改善建议：

一是采用银行现金保函替代释放同等额度监管资金。该方式对于信誉良好并且视信誉为生命的中央企业、大型国有企业和上市公司十分适用。目前已经有个别省市采用了这种形式，建议在全国范围内大力推广该模式。目前主要障碍是在于各地房管部门的监管政策限制，导致当地不支持和不接受这种模式，另一方面在于商业银行对于房企开立现金保函的内部政策管控限制[5]。

二是按业态、完工状态、销售回款率等指标设置不同的监管资金政策。在业态方面，对共有产权房等涉及民生保障工程的项目，因本身毛利极低，应予以降低或取消资金监管，以保证项目高效优质完成；在完工状态方面，对现房销售应取消资金监管，因其已经完成产品建设不存在产品完工风险；在销售回款率方面，应按实际收到款项的一定比例进行监管，而非按货值比例监管，同时对于有存续融资项目监管资金用于归还融资应不设限制；在资金范围方面，房地产开发企业投入项目的土地款为房地产开发企业自有资金，商品房预收房款中包含的土地成本不应在资金监管范围内[6]。

三是完善监管细则。可以根据工程进度节点，分时段要求预售资金监管比例，超出比例外的部分可自由使用，不设置资金自由使用的前提条件，不限定资金使用的方式与用途。或采用即存即取的方式，减少受限资金额度和受限时间，即在开盘销售时将销售回款先存入一般账户，在开始网签后再定期存入监管账户，存入监管账户的当天即办理拔付的相关审批手续，将可支取部分取出。灵活调配同一法人项目间的监管资金。对同一地区同一法人的不同项目，按照不小于覆盖所有项目风险所需资金的原则，允许企业调配监管账户留存总额[7]。

四是将房地产企业信用等级评定制度与资金监管相结合，结合企业背景、企业信用和资金实力等指标，对不同等级的企业制定不同的监管办法，类似银行对企业的授信。房地产行政主管部门应建立网络监管平台和信用评价体系，将资金监管这种押金管理体系向诚信管理体系转变。根据企业征信及资金情况降低预售资金监管比例，对于大型央企、国企和上市公司等信誉良好的企业放宽监管额度，简化提取流程[8]。

五是对预售资金的监管改为“监督为主监管为辅”的形式，预售资金的使用由企业自行收支使用，政府及监管银行可实时监控资金使用情况，企业定期向政府监管部门及银行报送相关资料，相关政府部门及银行对企业报送资料进行审核，对于企业报送资料真实性、合规性存在风险的企业再实行预售资金监管[9]。

6 结语

加强对商品房预售资金的监管，有利于维护预售商品房交易各方的合法权益，防范房地产领域的风险。但是过度监管，则会给企业健康发展带来桎梏。结合中央提出的“放管服”改革，进一步优化和调整预售资金监管制度，能有效释放经济动能，提振行业运营效率，对于促进我国房地产行业的长远稳定健康发展具有重要意义。

参考文献：

[1]郑新妹.论商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响[J].中文科技期刊数据库（全文版）工程技术,2016(11):295.

[2]张涛.商品房预售资金监管背景下房地产市场效率受到的影响分析[J].地产,2022(7):62-64.

[3]徐兴.房地产上市公司前瞻性信息披露评价指标体系构建与监管对策建议[D].上海师范大学,2020.

[4]王晓玲,李国彦.商品房预售资金监管制度存在的问题及建议[J].城乡建设,2021(23):66-68.

[5]翁石强1.我国商品房预售资金监管制度问题及对策[J].法制博览,2019,(18):199-200.

[6]唐硕.资管新规对房地产企业融资模式的影响研究[D].江西师范大学,2020.

[7]邵慕松.我国房地产上市公司会计信息可比性对企业融资约束影响研究探讨[J].福建质量管理,2020,(15):64.

[8]王昌秀.浅谈房地产企业收并购[J].商业故事,2021,(25):17-18.

[9]李小好.强化广西中小企业科技专项资金监管的对策研究--基于国际经验的借鉴[J].消费导刊,2014(7):10-12.