浅谈房地产征收评估中的难点及其建议
严华娟 莒县房屋征收调查登记中心
摘要：随着经济的快速发展，人们的生活质量得到了很大提高。在房屋征收过程中，房地产征收评估在征收补偿中有着重要作用，对于完善社会保障体系和加快城镇化发展有着重要意义，同时也在一定程度上促进了社会的和谐发展。科学的开展房地产征收评估，可有效的化解在房屋征收过程中的诸多矛盾，确保在公平征收及评估工作中有效推动相关项目的实施。但在实际工程中，影响征收评估的因素较多，涉及的相关部门了比较广泛，造成征收过程复杂。随着城镇化的发展深入，房屋征收补偿性矛盾越来越多。因此，为促进房地产估价工作质量的优化以及完善估价体系建设，要对当前相关估价问题进行分析，并根据问题提供合理的改进方案。
关键词：房地产；征收评估；难点；建议
引言
房地产补偿价值的确定主要通过评估工作进行的，征收评估是征收工作中的重要部分，将直接关系到补偿的公平性。房屋处置评估，除对被征收房屋规范评估外，还要清算其价值，同时还要对被征收房屋的安置费用进行估计，如因征收而造成的临时搬迁费用，以及因征收造成的损失或停业损失。在房地产征收评估工作中，要全面了解其具体的业务环节，确保房地产征收评估具有公平性，减少不必要社会矛盾的产生。
1房地产征收评估难点
1.1关于评估时间的难点
房地产征收估价时点就是估价对应的日期，即与被估价对象的价值相对应的时间。房地产市场价值在一定的时间内，确定的其实际的评估成本或价格，在不同时期的市场价值通常不同。环境的变化和房地产属性的变化，导致了建筑物价格和价值的变化。因此，实际的估价需要房地产估价师以时间变化为指导。房地产估价确定估价期的原则，是以市场价值为核心。分析评估对象的位置及交易市场对其价格的影响。一些机构认为同一房屋征收只有一个评估期，即应用法定评估期。估价界认为征收决定生效日作为估价时间。使用征收决定生效时间，有效减少了对相关财产评价的随意性。同时在评估过程中，还关系到政策的连续性，要实现不因评估变化而造成不必要的问题。如果被征收房屋的时间相同，那么被征收房屋估价房地产市场情况是相同的，这对被征收人补偿而言相对公平合理，避免了随意估价引起了的争议。在考虑统一补偿标准时，评估时点的精确性要保持补偿标准的统一性。即公平补偿采用统一标准，估价过程必须符合当前的法律和规范要求。如果违法确定的估价是有合法的价格。在法定征收方面，错误时间的估值不能替代法定时间的估值，只能作为市场基准来修正补偿计划，需要了解时间节点以进行估计。通过审查决定来判断,在使用法律评估的情况下，坚持以公告之日为评价时点。对于延误赔偿等特殊的期限，只能根据情况确定，否则会影响合理赔偿。在给予合理补偿的情况下，要为收回拖延造成未能按时完成的征收建筑，重新进行房屋估价，估价时间为恢复为征收程序之日，以明确被征收价值确定的时间。
1.2现实与法律的矛盾
房地产征收评估的主要依据，是住房和城乡建设部下达的相关征收评估办法，以征收公布之日作为评估时点，执行所有程序。只有在此基础上公布征收日期的时间，才能保证征收和被征收人的公平公正性。现实情况是立法与实践难以协调，征收期限可能存在差异。但房地产市场正在迅速变化，不同的时间会导致不同的价格。近年来，城镇化进程的深入，房地产征收数量也在迅速增加。涉及切身利益的征收评估纠纷不断发生。此类案件数量多且复杂多样，并在一定程度上影响了社会稳定和相关数据的保密性。如果按照公布日期显然过于严格，有悖于房地产征收评估的公平合理性要求。
2关于房地产征收评估建议
2.1选定时点
在房价不断上涨的情况下的评估价值缺失了一定的公正合理性原则。征收补偿从充分补偿和不完全补偿中，实现公平补偿原则。公平补偿原则阻碍了对财产的过度关注，并使所谓的财产合理性过度扩张。产生了为防止基于不充分原则对一方利益的过度保护。因此，必须要以利益为前提实现共赢，使科学的补偿制度在实际的征收补偿过程中发挥重要作用。要以公平的补偿和市场价格为核心，是从形式法治向实体操作的进步。实现了通过评估赔偿来审查构成的公平赔偿问题。排除合同自由的原则，为保证当事人确定合同内容，需要仔细分析找到一个中间平衡点，如关于合理时间的问题，在房地产征收决定公布后，征收人立即与被征收人签订协议或补偿决定。同时应选择评估机构进行检查，并出具相关报告以进行签订的合同。其主要内容是定义合理的征收价款。要使实际征收与房地产市场相结合。在实践工作中，补偿期限在征收通知中有明确的规定，为公告之日起1年内。鉴定人在撰写报告时注明报告的有效期，自鉴定出具之日起计算，不得超过其有效期限。房地产估价要求估价师确定对象的市场价值变化，一般不应超过一年。在特殊情况下，预计被评估对象发生重大变化的，应进行适当调整，以有效缩短评估报告的时间。根据这一理论，市场变化形势是决定评估时间价值的重要因素。当市场价值波动较小时，对被征收人造成损害进行赔偿的波动也会变小。征收和补偿类似于私有产权的交易。还应考虑延迟问题。此时不能作为补偿工作的完成。征收部门执行补偿决定或协议，补偿已支付或财产已交换的，可以视为完全义务。通过明确合理的补偿支付时间，在进行征收支付补偿时，保持征收与补偿的成本效益。
2.2评估时间的重新选定
对于现有的私有产权征收提案，是否支持可接受的目标。一些专家认为，要明确预期收益是否超过预期成本，是否按照与市场价值相当的条件向被征收人支付补偿金。除界定利益外，实践中关于征收补偿的含义有时还存在一定的争议。如在房地产征收之前确定其市场价值，则认识该市场价值应为合理补偿。基于这一理论，为确保征收时被征收人能获得合理的有补偿，并且使征收和补偿工作相互依存。因此，要以征收时间和市场价值为基础，密切监测补偿，同时科学计算征收和补偿时间。当征收和估价处于不合理时期，对流入量较大的市场，可根据补偿履行情况合理调整时间，确保被征收人可以有效获得补偿。对于不动补偿及其他补贴措施，保证了被征收人生活的改善，而不是降低生活水平。通过对被征收人按被征收价值进行补偿，明确了被征收房屋的范围、用途、规模等方面的内容。使被估价时点的市场情况，在转让中得到了客户的认可。对于不同房地产估价，估价时间与估价目标状态与房地产市场有关。根据房地产估价的方法，在估价的基础上进行。对住房情况以及评估时市场情况，以房屋决定公布日期为评估，其所得到估计值为公布的一部分。评估人员要分析住房情况和房地产市场情况，并与实际补偿情况进行对比，以明确市场形势将发生变化，必要时评估要进行适当的调整。就公平补偿的工作而言，要允许重新选择评估期，特别是在通知期与补偿时间超过合理时间的情况下。从评估的角度来看，城市建筑的拆除被认为国家对建筑物的征收。从本质上讲，土地被征收住宅是根据拆迁时间进行的评估，使房屋征收补偿动态跟踪市场变化。其变化始终保持对等关系，以保护被征收人的利益不受损害[1]。
2.3消除评价中的负面因素
关于对评估时间的安排，其初步征收效果要在决定进行征收前进行分析，并明确哪些法律影响了土地的价值，其影响是否影响补偿结果。如果在提交土地申请前制定了在被收土地建造大型填埋场的计划，该计划将导致被收的土地产生折旧费用。需要注意的是，只有质量时间点向前移动，它代表了物体点的状态。由于基于时间点的附加值仍被考虑在内。因此，质量时间点移动到计划时间点，并确定评估时间点是决定征收的时间，不考虑废弃物的影响。在进行征收土地的分割时，如果仅考虑影响土地因素，并排除出让后果，这是是一种责任不完善的表现。在防止滥用权力方面，不可以发生土地出让前，对出让土地施加不利因素。虽然征用的初步效果在我国中并不常见，但存在当权者滥用权力的可能性。因此需要合理的评估作为参考，以免发生不良的情况[2]。
2.4征收补偿在合理时间内完成
鉴于出现大量延迟支付的情况，应慎重确定评估报告的时间，即在合理的时间内进行补偿。针对延迟补偿的现象，相关行政部门要积极支持补偿转让工作。在审理此类案件时，要全面考虑征收是否在合理期限内作出。分析其转让工作是否已经存在矛盾多，不能一味要求征收单位完成工作。征收补偿要考虑到补偿资金的征收、协调等实际原因，同时对征收工作应给予更多的包容和理解。在征地期间，征地部门不应忽视各种因素，应要求征地部门立即给予补偿，并允许征地部门在合理的时间内对被征收人进行补偿。如何理解征收和补偿的合理性，要确保其征收期限不能太短也不能太长。因此，必须结合规定予以确认。评估报告应当载明评估报告的期限。一般情况下，如果评估基准日与业务日期存在差异，则使用评估值。评估报告的有效期，自评估报告出具起不得超过一年。如有变化应缩短评估报告的有效期。根据上述规定，被征收评估报告的有效期为一年。这一规定在补偿中也得到确认。当房屋转让数额确定后，被征收人不得新建、扩建和变更住房用途。如果发生征收违法行为，而增加了补偿费的情况。征收部门应当将所列事项书面通知相关部门，并中止有关征收程序。通知应当载明中止程序期限。从实际情况看，财产年内价值变动较小，不易造成波动，不会对被征收人造成损害。征收机构将给予补偿，良好的工作安排有助于更好地为被征收人进行补偿。在面临转让补偿金逾期问题时，法院必须考虑报告的有效性，并核查补偿是否在合理期限内[3]。
2.5审查考虑过错原则
从法律的公正角度出发，要使过错方承担相应的负面后果，这是法律公平责任的体现。为此，必须就附加值是否基于过错责任作出适当决定。如果发生延迟赔偿，要将其原因如是原知过错方。根据事件的情况，明确在赔偿公告日发生变化时的补偿方法及数量。因不可抗力造成迟延补偿的，可以根据征收决定之日给予补偿。为了保护被征收人的利益，应与被征收人进行积极的沟通。在征地补偿评估中，当出现延误补偿时，很少考虑造成这种情况的处理方法。在评估中必须考虑过错责任原则，根据过错责任确定征收逾期补偿责任人。并根据其消极因素的程度，确定相关人员征收义务的履行。依法推进补偿转让工作，确保被征收人的权益得到保护，实现法律的公正和公平[4]。
2.6建立房地产征收评估制度
按照合理补偿的原则，补偿以市场价值为基础，结合实际价值确定。立法还应明确规定集体与农户土地分配比例。完善现代市场体系，形成城乡建设用地统一市场，以市场价格为主的机制。对被征地农民实行补偿，是回归市场经济的必然选择。征地补偿应以农用地市场价值为基础，实现征地补偿公平，完善补偿机制。与市场价值的差异在确定转让权的补偿时具有意义。土地出让补偿要确定出让土地的价值，还要考虑经济补偿能否补偿土地所有者的经济损失。市场价值是农地征收标准的重要部分。对农用地征收补偿时，结合经济和区位条件，综合评估农用地市场价值。通过综合考虑和计算被征收土地的条件、土地补偿标准和经济发展水平，更有效地保护农民的合法权益，提供可靠的保障。根据农地的自然经济条件，对利用价值进行评估，根据相关的地价评估数据，确定征用农地的土地价格。
结束语
我国房地产业的发展对经济发展和其他附加产业的发展产生了积极的影响。房地产评估是房地产业的重要部分，对社会主义市场经济发展具有重要的作用，在推动房地产经济稳定中是不可缺的重要部分。我国房地产征收估价行业在实践中存在数据收集困难、评估时间不公平和征收评估机制缺乏等问题。相关部门需要通过扩大渠道信息，营造良好的房地产征收评估环境，建立可靠的房地产征收估值机制，促进我国房地产的快速发展。
参考文献：
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