分析投资性房地产核算中有关公允价值计量模式的应用

郭建鑫    山西一建集团有限公司

摘要：投资性房地产是指为赚取租金或资金增值，或者两者兼有而持有的房地产。2006年财政部颁布《企业会计准则第3号———投资性房地产》(CAS3)中规定了我国投资性房地产在会计核算上采用成本和公允价值两种计量模式。本文针对投资性房地产核算中有关公允价值计量模式的应用进行分析，明确对投资性房地产采用公允价值计量的原因，提出目前我国房地产企业中存在的主要问题和规避方法，确保投资性房地产企业稳定发展。

关键词：投资性房地产；核算；公允价值；计量模式；应用

0引言

随着我国经济的快速发展，房地产投资已成为一种普遍的经济现象，进一步推动房地产市场的快速发展。由于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，财政部颁布《企业会计准则第3号一投资性房地产》，以适应经济发展的需要。该准则明确投资性房地产的初始确认和计量应按成本进行；在以后的计量中如果满足一定的条件，也可以使用公允价值模型进行计量。公允价值理论在国内的应用与研究已步入一个全新的发展阶段，成为当前会计领域的焦点。

1投资性房地产计量模式现状

1.1公允价值准则相关背景

随着会计准则的颁布与实施，对投资性房地产两种计量模式都做出了明确的规定与要求。所有企业均可采用成本模式计量投资性房地产，只有满足一定条件后，才可采用公允价值计量模式。从新的会计准则颁布至今，国内大部分企业都采用了成本计量的方法。在成本核算模型中企业持有的投资性房地产按取得时的历史成本确定其价值，不会因市场变动而改变。在公允价值计量模型中买方和卖方都同意以公允的交易条款和意愿为基础的定价。相对于成本模型，公允价值模型既能反映市场动态，又能反映未来的影响。在会计准则中投资性房地产的计量方式仅限于一种，而在特定条件下，如房地产企业的财务状况出现重大变化时可根据会计准则对其进行计量。在我国经济高速发展的带动下，房地产市场的蓬勃发展推动了房价的上涨，目前的房价已经远远超出了其历史价值。以历史成本为基础的房地产评估方法，很难真实地反映当前的房地产市场价格和财务状况，对投资者进行合理的投资决策是不利的。2014年，财政部发布《企业会计准则第39号———公允价值计量》，对公允价值计量进行了规范，对计量方法、估值技术等作了较详细的规定，既反映了我国与国际会计准则的趋同，又反映出投资性房地产的公允价值计量是必然趋势。新会计准则颁布四年以来，我国企业对投资性房地产的评估从成本核算到公允价值的评估，已有越来越多的房地产企业采用。

1.2公允价值和界定

CAS39把公允价值界定为：市场参与者在一个有秩序的交易中在一个特定的时间内，一个资产可能会被卖掉，或被转让。在界定公允价值时应着重把握两个方面：一是公允价值是退出价格，而不是进入价格，二是虚拟公允价值。

1.3固定资产的会计处理

根据国际会计准则趋同的趋势，结合我国房地产业快速发展的现实情况，2006年，财政部颁布《企业会计准则第3号—投资性房地产》，首次将投资性房地产作为独立的核算项目，与固定资产、存货分开。在对投资性房地产进行后续计量时该标准允许房地产企业按其历史成本进行测量，或者按其公允价值进行测量。由于历史费用易于获取，并且受谨慎原则的制约，因此，大部分房地产企业采用成本模型对投资性房地产进行计量。公允价值模型虽然在关联程度上优于以往模型，但其可靠性却略低于历史模型。

2公允价值计量模式的主要优点

2.1推动会计标准

我国现行的《企业所得税法》的颁布和执行，对投资性房地产中的两种计量方式进行了明确的规定和要求。对于投资性房地产，可以按成本模式进行计量，但必须满足一定的条件，方能以公允价值进行计量。目前，大部分的企业都将投资性房地产视为一种获取增值或获取利润的方式，与固定资产、无形资产有着本质上的区别。近年来，随着国外市场对公允价值计量的兴起，我国对公允价值计量模型的研究日益重视。在新的会计标准实施后，我国的房地产业正朝着“住宅”的方向发展，这也是更加符合国际标准的发展趋势[1]。

2.2改善财务信息的品质

随着我国房地产业的蓬勃发展，目前的市场行情已经与其历史成本相矛盾，用成本模型来衡量企业的现行价值是很困难的。而在公允价值计算模型中既要考虑到目前的市场情况，又要考虑到未来的影响，又要考虑到市场的变化。运用公允价值计量模型能够有效地提高企业会计信息的准确性和及时性，使企业的管理者和投资者能够更好地掌握企业的实际情况和经营业绩。

2.3改善融资环境

房地产企业在发展和发展的过程中对资金的需求是非常强烈的，而在其所拥有的资金不足时就必须进行融资。房地产企业通过发行股票、债券、银行贷款等外部方式进行融资，但由于发行股票程序复杂、成本高，因此银行贷款是最好的选择。但银行会对申请贷款的房地产企业进行严格的审查，房地产企业的财务报告要符合规定的条件，特别是在财务报告中资产负债率高的房地产企业就会受到更多的约束，更难拿到贷款。在目前的市场条件下，由于房地产的历史成本往往要比房地产的历史成本高，所以有些房地产企业会改变投资性房地产的计量方式，向公允价值的计量模式过渡。在进行了计量方式转换之后，房地产企业将会增加总资产，减少资产负债率，从银行获得贷款，缓解融资困境[2]。

2.4改善业务表现

在成本核算模型中固定资产要计提折旧、减值准备、摊销等。但采用公允价值计量方式，不需对固定资产进行折旧、减值准备、摊销等核算。只要在资产负债表日调整投资性房地产的公允价值和账面价值，并将其差额计入当期损益。在我国目前的市场条件下，投资性房地产的市价比其历史成本要高得多，从成本型向公允价值型转变能显著地提高当期的收益，并能改善房地产企业的财务状况。鉴于目前我国的资金市场存在ST制度，一些ST房地产企业为了尽快摘帽，会采取改变投资性房地产的计量方式，因为目前多数投资性房地产公允价值高于历史成本这一因素，大幅度提高了利润指标，短期内迅速改善经营状况，实现扭亏为盈，成功摘掉ST标签，保留上市资格。

2.5真实反映资产价值

成本模式计量下按购入固定资产的历史成本确定其入账价值，然后进行折旧和摊销，对有减值迹象的，在期末进行减值测试，并计提减值准备，如果以后发现其价值恢复或提高，则不得再转回。在公允价值计量模型中当市场变动时投资性房地产的当前价值会随着市场的变动而发生变动，因此，在资产负债表上将真实资产的当前价值体现在资产负债表中。在“实质大于形式”的基础上，只有采用公允价值计量模型，才能真实地反映当前的资产价值，有助于相关各方作出合理的决策。公允价值的计算方法是在每个会计年度的结算日，对投资性房地产进行评估，并对其账面价值进行调整。由于我国房地产市场的波动型很大，如果房地产企业持有大量的投资性房地产，则会对其损益表中的当期利润产生一定的影响。在目前的市场条件下，大部分投资性房地产的现行公允价值都会比其历史成本高，如果采用公允价值计量则会使房地产企业的资产总额有所上升，进而对财务报表中的资产负债表产生一定的影响。总资产的增长对降低房地产企业的资产负债率有很大的作用，有利于降低房地产企业的财务风险，扩大融资渠道[3]。

2.6为盈余管理提供空间

盈余管理是指在一定的条件下，房地产企业管理层运用会计估计、运用会计政策等方法调节会计利润，以达到短期利润最大化的目的。在房地产行业低迷、房地产企业经营不利的情况下，运用会计政策改变投资性房地产的计量方式，从成本计量向公允计量，能在短期内快速改善房地产企业的业绩，使房地产企业的财务报表更加漂亮，实现扭亏为盈。我国目前的房地产市场发展尚不成熟，监管体系不健全，使得投资性房地产的计量方式发生了变化，为企业增加了盈余管理的空间。

3投资性房地产公允价值计量的困境分析

3.1房地产投资标准和公允价格标准有严格的约束

CAS3对投资性房地产使用公允价值进行评估，包括：“具有活跃的房地产交易市场、能够从活跃的房地产市场中获取同类或相似房产的市场价格和其他有关信息”。一个活跃的市场需要大量的房产交易，并且这些房产的交易时间、价格等信息必须是开放的，并且可以为房地产企业所获取。在经济发展较好的地方，这些条件相对较好，而在中小城镇，则难以满足。CAS3还规定，投资性房地产的后续计量应采用成本法，但如果采用了其他方法，就不能采用，同一企业也不能采用两种不同的计量方式，这就使得部分处于经济欠发达、具有多个投资性房地产的房地产企业放弃了对投资性房地产进行公允价值计量的机会。CAS39对公允价值的使用进行了更加明确和细致的规定，包括主要市场、最有利市场、市场参与者、公允价值层次、估值技术等，并对公允价值的披露提出了更加严格的要求。

3.2固定资产的公允价值计量费用高

当房地产市场不活跃或者同类房地产价格不能达到时管理层必须采用估价技术来估计其公允价值。通常情况下，管理人员都没有专门的评估方法，所以必须邀请一家有资格的第三方评估房地产企业。为使公允价值核算得到有效应用，房地产企业还应定期对会计人员进行相关培训，完善财务软件等。因此，在评估人员和房地产企业进行公允价值计量时增加了固定资产的公允价值计量的初始成本。

3.3难以改变会计核算观念

与历史成本计量相比，公允价值计量起步较晚，其发展历程较为曲折。由于我国目前的经济状况尚不适宜大规模推广，市场机制尚未完善，评估技术尚未全面普及，因而自2001年以来，我国一直对公允价值计量采取了回避态度。直到2006年，我们才重新采用了以公允价值为基础的方法进行测量。另一方面，由于公允价值难以获取，获取成本高昂，而且历史成本易于测量，数据易于获取，因此，从使用历史成本到使用公允价值计量资产和负债，就更难以实现。

4对投资性房地产的公允价值计量模型的改进

4.1改进有关的会计标准

随着新的会计标准的出台和执行，我国现行的《投资性房地产》中关于投资性房地产的具体运用尚无具体的法律条文，其可操作型不强，如当房价出现波动时该如何判定是不是正常的波动，或是周期性的上升或下跌。但在我国的《资产评估准则》中对投资性房地产的公允价值披露和审计的规定较少，这就给企业在未来的计量带来了困难。由于对投资性房地产的公允价值获取方式存在差异，使其采用现值技术时存在主观判断型，且可靠性差，加大了其应用的困难。因此，要使投资性房地产的公允价值计量得以推广，就必须不断完善有关的会计标准，并与国际上的标准保持一致[4]。

4.2强化公允价值的监督，防止操纵房地产企业利益

采用公允价值计量模型可以有效地增加与企业有关的投资性房地产的账面价值，对房地产企业的运营和信誉都是有益的。但同时它也为一些企图在财务报表中虚增利润和美化的房地产企业提供了机会。同时由于我国的资金市场体系尚不完善，无法对利用公允价值进行利润操纵的房地产企业进行及时的发现与处置。因此，在市场经济条件下，要强化对公允价值的监督，加大监管力度，严厉打击操纵利润、违背会计标准的房地产企业。

4.3提高会计从业资格

许多房地产企业没有使用公允价值计量的方法，原因在于缺乏专业的人才和高的估价费用。在我国的市场环境中要使公允价值得以充分发挥，就必须加强有关人员的专业素质，既要具备必要的专业知识，又要具备正确的职业判断力。因此，有必要对估价人员进行公允估价的方法与流程方面的培训，推动估价机构的崛起。房地产企业还应建立专业的估价队伍，以培育高素质的评估师。一方面，政府和企业要加强对会计人员的培训，并定期组织会计从业人员进行资产评估的案例研究，提高实际操作能力。同时要注意培养会计从业人员的职业道德，正确看待投资性房地产使用公允价值所产生的后果。另一方面，要加强对会计理论的研究，加强对公允价值的认识，重视准则的改变和要求，积极参与各种讲座和培训，提高自己的专业素质。

4.4建立全国房产交易信息系统

只有在房地产交易活跃的情况下，企业才能够对投资性房地产进行公允的计量。我们应该大力发展房地产，规范买卖流程，培育一个有秩序、有活力的房地产市场。同时国家有关部门也可以联合在一起，搭建一个全国的房产交易信息平台，共享各类房产交易的信息。通过国家房产交易平台，企业可以了解到不同地段的房屋建筑的新旧程度、配套设施等，为企业和第三方评估机构的价值提供参考。从实际操作过程中，由于一般公司多采用后一种方法，因为这种方法更加便宜。在实行新的会计准则后，采用何种基数来征收房地产税是会影响公司的实际现金流出数量：如果维持原有的税收标准不变的话，那么新的会计准则对房地产税没有影响；但如果采用重估资产价值作为计税基础的话，那么相关公司的税负很可能会增加。

4.5房地产企业对公允价值使用的信息披露更为全面

房地产企业必须严格遵守房地产企业会计准则的规定，特别是在房地产企业的公允价值水平处于二级或者三级水平时。因为此类房地产企业自身的价值评估结果与输入值相比具有较高的可靠性，所以需要更多的披露来补偿。房地产企业披露的资料愈清晰愈详尽，愈能增加其信用。

5结论

新的会计标准的出台，使得投资性房地产从成本型向公允价值型转变。但是，由于目前我国的新兴市场经济尚不健全。在公允价值运用方面的法律法规还不够完善，公允价值计量模型的合理应用需要有关部门的正确指导，不断完善相关的会计标准，营造一个良好的市场环境，为公允价值制度在我国的推广应用提供有力的支撑。新会计准则（公允价值模式）的采用的大势所趋，将会被越来越多的公司所采用，同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露，从长远看将大大提高市场的效率，并会提升相关公司的投资价值。

参考文献：

[1]胡佳. 公允价值模式对投资性房地产的影响 ——以B公司为例[J]. 环渤海经济瞭望,2020(6):44-45.

[2]曾新页. 公允价值计量在房地产行业中的应用研究[J]. 首席财务官,2020(18):116,118.

[3] 蒋晓晗.公允价值计量在投资性房地产中的应用研究[D].西南交通大学 2020

[4] 魏薇. 投资性房地产公允价值计量模式应用研究[J]. 企业改革与管理,2021(10):127-128.