住房公积金在房地产经济中的调控作用研究

李薇     烟台市住房公积金管理中心

摘要：住房公积金形成于我国城镇住房制度改革背景下，给住房消费者带来很大的便利，同时促进房地产经济的发展。随着住房公积金制度的不断完善，其在房地产经济中的作用更加突出，起到积极的作用。现针对住房公积金在房地产经济中的调控作用展开具体的论述，提出促进住房公积金作用发挥的策略。

关键词：住房公积金；房地产；经济调控

0引言

住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行印发的《全国住房公积金2021年年度报告》显示，截至2021年末，住房公积金累计缴存总额224991.31亿元，缴存余额81882.14亿元，分别比上年末增长14.89%、12.1%。随着住房公积金的作用不断增强，能够带给更多人便利和实惠，有效促进房地产经济的发展。

1 从数据看住房公积金与房地产经济的关系

根据公开数据显示，2021年全国商品房累计销售面积为179433万平方米。从经济区的商品房销售情况分析，东部的销售面积最多，为73248万平方米，相比上年增长2.7%；中部地区的数据为51748万平方米，相比上年增长5.4%；西部地区的数据为47819万平方米，相比上年下降1.7%；东北地区的数据为6618万平方米，相比上年下降6.4%。

从住房和城乡建设部发布的数据来看，2021年中国发放住房公积金个人住房贷款发放额最多的是广东，金额为1331.6亿元；其次为江苏，金额为1184.31亿元；第三为上海，发放金额为1151.65亿元；第四为山东，金额为920.15亿元；第五为浙江，发放额为888.83亿元；第六为四川，金额为747.06亿元；第七为北京，金额为723.99亿元；第八为湖北，金额为604.23亿元；第九为河南，金额为589.29亿元；第十为安徽，金额为436.86亿元。从发放住房公积金个人住房贷款率来看，贵州省为第一，其次是重庆、浙江、安徽、江苏、上海、海南等。从贷款数量来看，第一为江苏，总计26.76万笔，其次为广东、山东、浙江、四川、上海等。

从数据之间的联系可以得出，住房公积金的发放可起到促进商品房经济发展的作用，两者之间存在一定的联系。当今，高房价已经让很多中低收入家庭不敢买房，银行的商业贷款利率过高，更是增加了购房的压力。在坚持房住不炒的基本原则下，积极发挥住房公积金的低利率和贷款额度适中的优势，帮助职工减轻购房的经济压力，有着重要的意义。

2 住房公积金在房地产经济中的主要作用

2.1 有效控制房地产消费，促进社会资本流动

住房公积金设立的根本目的是解决中低收入职工的住房问题，自从改革开放以来，职工福利待遇政策出现了很大的变化，职工群体的房屋与不动产需求不断增加，为筹集更多的资金支持房屋建设，党和国家制定并且实行了住房公积金制度。随着住房公积金制度的实施，居民买房的意愿增强，且购房标准出现了很大转变，有效缓解了职工购房压力。房屋除了具有居住属性外，还具有商品属性。对缴纳住房公积金的职工而言，可通过公积金贷款购买房屋。此时，住房公积金的使用价值得以发挥，避免财政资金浪费，或者不按规定使用资金情况的出现。一般来说，住房公积金贷款的利率相比银行贷款要低，因此很多职工购房时会选择一定比例进行公积金贷款。如果企事业单位的住房公积金个人贷款利率过高时，相关部门则会采取紧缩性调节手段，抑制房地产市场过热情况的发生。压制职工的购房需求，延长公积金拨款的时间，缩短公积金贷款的年限。可以说，房地产经济和住房公积金两者之间存在着相互依存和影响的关系。政府部门可以结合房地产经济发展情况，通过调整住房公积金的申请标准和还款年限以及利息，达到控制房地产经济发展过速的情况，以免更多的资金涌入到市场，造成国内房价快速增长，最终产生金融泡沫，影响到国民经济健康发展。近年来，受到城镇化发展的影响，人们对住房的刚性需求很大，但是房价不断提高，使得很多人的基本需求得不到满足，为控制房价的快速上涨，使得社会资本可以流入其他领域，则可对住房公积金政策进行调整，通过调控使得房价处于一定的科学合理水平，不超过一般职工的经济承受能力，让“炒房者”对房价上涨的期望降低，以此防止热钱涌入房地产市场，增强房地产开发的合理性。

2.2 刺激房地产消费，满足职工住房需求

当需要提振房地产消费时，利用住房公积金的刺激调节作用，刺激房地产消费，促进社会流动资金的回收与利用，加速货币回笼。例如对异地工作的企事业单位职工，采取针对性的调控制度，使得本地住房数量不足以及房地产经济过热的问题得到解决[1]。相关部门可通过颁发配套措施的方式，限制外派人员异地购买房产，不允许其在本地利用住房公积金购买房产或者贷款，进而起到调控的作用，缓解其他区域房地产经济发展慢以及居民消费能力不足等问题，管理部门可以采取提升此类职工公积金支出额度，延长住房公积金贷款还款时间，方便职工购房，达到市场资金分流的效果，解决外派职工购房困难与可利用资金不足等问题，使得住房公积金的调控作用得到极大发挥，促进房地产健康发展，允许大部分职工结合刚需在适当的地点购买房产，增强管理的效能，发挥调节的多样化优势，促进房地产经济健康高质量发展。

纵观公积金贷款利率，随着国家对房地产市场的调控，对贷款利率进行多次调整，自2002年到现在，最高贷款利率5年期以上为2007年9月15日执行的5.22%，到了2008年12月23日又下调到了3.87%，随后利率又在不断上浮，到2015年时，从3月份到8月下调了四次贷款利率，5年期以上从4%下调到了3.25%，时隔七年后自2022年10月1日起，首套房贷款利率5年期以上又下调到了3.1%，央行下调公积金贷款利率，一方面是为了解决我国居民的住房刚需，另一方面，解决了银行的坏账风险控制成本，防范房地产金融的系统性风险。

2.3 采取抑制性调控措施，引导房地产市场健康发展

住房公积金制度的实施，管理者需要精准把握房地产市场的发展变化，通过和政府监管部门的合作，结合房地产市场信息，通过调整住房公积金贷款发放频率和发放量，进而发挥住房公积金的调控作用。分析当前房贷市场中金融泡沫规模以及作用范围，识别潜在的危机与风险，预测房价的上涨幅度和跌幅，构建相应的房地产市场发展模型，利用可以动态化调节的数据模型，形成合理的政策，为职工发放住房贷款，防范资金链断裂或者可用公积金数量不足的风险，促进房地产建设项目的有序开展[2]。此外，当房地产市场达到发展过热的情况时，实施贷款资格认证制度，围绕职工工作年限和资历以及职务等维度，进行综合分析，明确不同职工对住房公积金的支取顺序，增强政策的公平性和合理性。

3 住房公积金在房地产经济中作用的发挥

3.1 完善监管制度

为发挥住房公积金制度的调控作用，促进房地产经济健康发展，构建完善的监管制度，加强约束和管理，有着重要的意义。证监会需要加强和企事业单位内部管理人员的沟通交流，让住房公积金中心的工作人员对当前房地产市场发展情况，有着一定的了解，促使住房公积金制度不断完善，重构资金拨款渠道[3]。结合住房公积金管理的需求，组建专门的审计机构与监督委员会，强化基层资金管理部门的监管，做好全面的审核和调查，包括申请人的资质和信用以及还款能力等，形成相应的审批制度。加强流程的控制，申请者需要在办理相关手续后才可以提交申请。组建独立运行的住房公积金管理机构，由专门的管控中心负责处理相应的事项，定期组织检查，保证个人账户的资金数量和存储安全，以免出现住房公积金被管理部门或者工作人员盗用的情况。对当前的住房公积金行政管理流程进行分析，进一步优化管理流程，切实提高管理水平，达到降本增效的目的。如果有需要还可以组建房地产市场观测团队，做好相关信息的搜集和分析，预测市场发展变化，积极发挥银行和内部会计部门的人力资源力量，强化住房公积金管理[4]。

3.2 积极开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点

我国灵活就业人员达到2亿人，这一群体的公共服务和权益保障被高度重视。目前，我国正在积极进行灵活就业人员参加住房公积金制度试点。通过扩大服务覆盖面，帮助灵活就业人群在城市安居，激发新经济主体活力。初期的试点城市总计6个，包括重庆、成都、广州以及深圳等在内。当前制度运行平稳，获得了灵活就业人员的好评。随着试点范围的扩大，将会惠及更多的人员。以深圳为例，个体经营者、自由职业者等灵活就业人员，可选择单位代扣代缴的方式，缴存住房公积金，或者与住房公积金中心签订自愿缴存协议，根据协议约定通过相应的方式缴存。十四五时期，将会采取更多样化的手段扩大住房公积金制度的覆盖范围，使得更多的就业群体可以享受制度服务。

3.3 扩大住房公积金覆盖范围，增强市场调节能力

当前，人们对美好生活的期待更高，为提升居民的生活质量，满足基本需求，扩大住房公积金的覆盖范围，有着重要的意义。从当前的探索情况分析，出现了多样化的服务模式。例如，惠民租赁贷助力新市民住房安居。青岛住房公积金管理中心结合市民的需求，推出服务新市民的惠民租赁贷产品。主要服务的对象是公积金缴存的租赁客户，贷款可以采用信用方式或者随用随提，以此满足市民消费的资金需求。此外，配备了专属优惠利率，帮助新市民租赁安居减轻一定的经济负担，增加市民的获得感和幸福感。再例如，荆州住房公积金中心2021年12月20日中心出台《荆州住房公积金中心支持老旧小区改造加装电梯提取住房公积金实施意见(试行)》。市民某先生所在的小区要进行改造加装电梯，所需要的费用总计45万元，分摊到个人需要5.6万元。利用公积金政策，以小区加装电梯的形式成功提取公积金，助力老旧小区改造的推进。人们的需求不断变化，为充分发挥住房公积金的价值，不断完善制度，扩大服务范围，具有重要的意义。

3.4 合理调整住房公积金的使用政策

为促进房地产经济的发展，很多地区都积极调整住房公积金制度。例如东营市住房公积金管理委员会发布了《关于支持多子女家庭使用住房公积金的通知》。此政策下，购买首套自住房并且没有使用过住房公积金贷款的多子女家庭，一人缴存住房公积金的，最高贷款额度可以增加10万元。如果是夫妻双方都缴存的，那么最高贷款额度增加20万元。此外，贷款的额度计算系数从原来的2调整为3，月还款额与月收入比上限从原来的50%调整到现在的60%。再例如，沈阳住房公积金管理中心决定阶段性调整住房公积金提取政策，支持职工家庭互助购房。从政策的内容分析，将支持职工家庭互助提取住房公积金，家庭成员购房无论产权人是否缴存了住房公积金，其配偶、子女和夫妻双方的父母均可就这处房产办理公积金提取。从提取的项目分析，主要如下：（1）现金购房提取购房全款；（2）贷款购房提取购房首付款。从申请条件分析，主要是针对在沈阳市购买自住房，并且已经支付全部购房款或者购房首付款；购房的时间为2022年10月1日-12月31日；提取人及配偶没有尚未偿清的住房公积金贷款。

2020年10月，胶东五市住房公积金管理中心共同签署了一体化发展合作协议，其中就包括了公积金“缴存互认，贷款互贷”，在尊重各市具体政策措施的基础上，取消区域内购房贷款职工户籍地限制，确保申请异地贷款的职工与当地职工贷款享有同等权益。

2021年为落实烟台市高层次人才精准服务实施办法，支持高层次人才来我市定居创业，烟台市住房公积金管理中心制定了高层次人才贷款实施细则，符合 条件的高层次人才，住房公积金贷款最高额度为80万元。

烟台市住房公积金管理中心也调整了最新的贷款政策，为了推进住房公积金规范化管理，满足缴存职工贷款购房需要，发挥住房公积金政策对住房金融保障的作用，调整住房公积金贷款相关政策，并下发了《住房公积金支持促进人口发展政策实施细则》的通知，自2022年10月1日起，住房贷款最高额度调整为60万元，装配式住房住宅最高额度为70万元，多子女家庭最高贷款额度为70万元。

3.5 提高住房公积金的服务效率

住房公积金的调控作用突出，能够促进房地产经济健康发展。为更好地发挥其作用，不断提高住房公积金的服务效率，给居民带来更为便捷的服务，有着重要的意义。目前，很多住房公积金中心都在积极优化业务流程，提高业务办理的效率。烟台住房公积金管理中心自2017年3月起，直接接入人民银行征信系统，使得业务效率得到显著提高。当市民办理公积金按揭贷款业务时，从提交资料、授权签字以及个人信用报告查询等，只需要15min左右。原来的业务模式下，需要去征信查询网点进行查询，再返回住房公积金中心，如今直接接入征信系统，市民便可以不需再跑一趟，极大程度上为市民节约了时间和精力。住房公积金管理中心贯彻为民便利服务的理念，为了让群众少跑腿，通过接入征信系统，让信息多跑路，实现了公积金业务办理+征信查询的“一站式”服务，做到“进一家门、办一件事”！结合业务的需求，对中心的信息化系统进行优化，丰富系统的功能，并且开展全面测试。通过软硬件的升级改造，保证公积金管理中心信贷数据准确率100%。为保证业务的开展质量，对岗位工作人员进行了业务培训，保证服务的效率和效果。

3.6 强化房地产市场变化的了解

为发挥住房公积金对房地产经济的调控作用，需注重房地产市场变化的调查和掌握，进而为政策的调整提供依据。从房地产市场的发展分析，受到各类因素的影响，比如房住不炒政策和开发等，将会产生一定的变化。通过对市场变化进行全面调查，掌握相应的信息，对其背后的规律进行分析，适当的调节政策，促使住房公积金制度的作用得到有效发挥。首先，要树立市场变化的观念。房地产市场经济是波动变化的，尤其是当前的发展环境下，因此相关人员必须要具有市场变化的意识，并且能够主动了解和分析，进而为政策的调整提供支持。其次，组建专门的工作小组[5]。根据住房公积金管理的需求，组建专门的工作小组，配置相应的人力资源，负责市场调查，落实住房公积金管理，全面提升管理的质量。最后，优化住房公积金管理。根据市场经济的发展情况，比如过热或者萧条，采取适宜的调控措施，例如加大住房公积金贷款的限制或者放宽限制等，进而发挥政策的调控作用。

4 结语

住房公积金对房地产经济可起到调控作用。在房地产经济发展的具体阶段，结合发展的需求，充分利用住房公积金制度的作用，促进房地产经济的发展。初期，住房公积金能够为房地产建设提供资金。后期，消费阶段通过提供住房公积金贷款的方式，帮助职工减轻资金压力，刺激相关消费。随着住房公积金制度的不断完善，能够更好地发挥调控房地产经济的作用，促进房地产健康稳定发展。

参考文献：

[1]陈芝琼.住房公积金在房地产经济运行中的调控作用[J].住宅与房地产,2021(24):1-2.

[2]宋咏梅.在房地产经济中有效发挥住房公积金的作用[J].中国民商,2020(7):287.

[3]江倩云.住房公积金在房地产经济中的调控作用[J].时代商家,2022(18):4-6.

[4]刘勋.论如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用[J].环球市场,2022(13)):13-15.

[5]刘兰芳，刘鹏.住房公积金在房地产经济中的几大问题[J].销售与管理,2021(6):64-65.