房地产公司经营绩效评价——以A公司为例

姚亚亚    延安大学     陕西 延安     716000

摘要：房地产业作为国民经济发展的支柱行业，其稳定持续的发展对国民经济有重要的影响。但受到政府、客户、社会媒体等各方利益相关者的影响。在各方利益相关者的博弈过程中，如何实现自身的持续发展，是目前房地产商需急迫去解决的问题。在此背景下，基于利益相关者的企业经营绩效的评价将显得非常重要。基于此，本文从利益相关者理论出发，以满足各利益相关者需求为基础确定分析指标，尽可能全面的去分析影响我国房地产企业经营绩效的因素及其作用原理。

关键词：利益相关者；A公司；绩效评价

1 A公司股份有限公司简介

A公司是中国保利控股的大型国有房地产企业，公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。 

2 数据来源及选择 

考虑到时效性原则，因此选取A公司与万科2015年年报数据对各利益相关者进行经营绩效的横向对比分析；选取A公司2012年至2015年期间的数据进行经营绩效的纵向对比评价分析，为各利益相关者提供房地产业近几年的发展状况。因为2014年为房地产市场的转折点，故本文选取该时间段为研究期间，期望通过分析2014年前后的变化，发现房地产企业的短板及改进方向，为房地产企业可持续发展的探究提供可靠地建议。本文数据主要来源于各公司年报、三大会计报表以及同花顺数据库。

3 基于利益相关者的A公司经营绩效评价纵向对比分析 

3.1 A公司纵向经营绩效评价

2014年为房地产市场的转折点，因此本文选取该时间段为研究期间，期望通过分析其前后的变化，发现房地产企业的短板及改进方向，为房地产企业可持续发展的探究提供可靠的建议.

依据A公司2012年至2015年年报，同花顺官网统计数据以及网易财经官网，得到股东满意度指标实际值，将各指标实际值进行无量纲化处理后，消除了相互之间量纲差异，使其具有可比性和可相加性，进而计算出房地产企业的综合绩效得分，从而对各利益相关者的整体进行对比分析。

3.2基于利益相关者角度的A公司经营绩效纵向分析

（1）盈利能力分析

本文选用 4个财务指标来反映A公司的盈利能力，分别是：每股收益、净资产收益率、总资产报酬率、成本费用利润率。依据A公司 2012年至 2015年公布的企业年报可获得指标情况。

A公司从2012年到2013年各指标均在稳定发展，但是在2014年各指标有较大的起伏，2014到2015又慢慢恢复稳定增长状态。直观的表明A公司在2014年盈利能力急剧下降。因此本文主要分析2014年转折点前后的数据。具体分析如下：

①首先对于每股收益进行分析由表可知，A公司2013年到2014年度每股收益下降了24.5%，说明企业在2014年度盈利能力有了明显的下降，但是2015年度慢慢恢复到稳定增长状态。对于净资产收益率与总资产报酬率在2014年度发生了小幅度的变化，对企业盈利能力影响不是很大。

②成本利润率在2014年度发生了急剧的下降，较2013年度下降了90%。成本利润率主要是反映企业投入产出水平。2014年度该指标的急剧下降表明企业的产出极低，即库存量极大，使得企业的盈利能力不容乐观，但由于2014年两会提出一系列房产政策，企业在未来的盈利能力将会稳定增长。

（2）营运能力分析

本文选用 4个财务指标来反映A公司的营运能力，分别为：应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率、固定资产周转率 。依据 A公司 2012年至 2014年公布的企业年报可获得指标情况。

由上可得，A公司总体的营运能力有所下降，固定资产的周转效率高于存货周转效率，但其范围波动 5到8之间，长期来看波动较缓；存货周转率和总资产周转率较低，维持在 0 至 1 之间，但具有稳定的变化波动频率。应收账款周转率出现了明显的降幅，其中2014年度应收账款周转率为38.39，降幅最大，较上一年度下降了12.45%，说明企业的收款缓慢，使得出现坏账损失的概率增大，同时表明资金的流动性不高，总体来说，的营运能力有所下降。 

虽然受整体房地产市场特殊性质的影响，但企业催收账款的效率较低，所以企业应该实施各项信用指标，较快自己回笼，这样有利于提高企业的资金利用率。

（3）成长能力指标分析

本文选用 3个财务指标来反映A公司的营运能力，分别为： 主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率。依据A公司 2012年至 2014年公布的企业年报可获得指标情况。 

①主营业务收入增长率自从2012年度以来逐年下降，2015年度为13.18%，较2104年下降27.1%，较2013年下降61.2%，较2012年下降71.65%。

②净利润增长率反映企业经营的综合成果，是衡量企业扩张速度的指标。由表可知，2013年净利润增长率出现了大幅度减小，较2012年减小46.7%，之后几年企业的净利润增长率在减小的基础上趋于稳定发展。（3）净资产增长率2012到2015年出现了较大幅度的变化，其中2014年度16.95%，出现了最低点，较2013年减小了35.4%，较2012年减少了43.93%

综上：三指标均用来反映企业的综合经营成果，是衡量企业资本规模扩张速度以及是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。因此可以得出A公司经以往几年快速的成长，随着2014年政府的宏观调控、遏制投机者等一系列政策的出台，以及消费者的观望态度，使得房地产业处于稳定且下降的趋势，但是房地产行业仍然处在比较稳定的成长阶段，企业应在注意成长能力的发展。

主要参考文献：

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[2]房地产开发企业利益相关者分析及其客户_席敏，2010

[3]房地产上市公司财务绩效影响因素研究_宋昊谦，2014

[4]我国房地产行业上市公司的财务报表分析_以万科地产和保利地产为例_蒋佐斌，魏娟、柯鑫，2013

[5]基于利益相关者视角的我国家电业财务绩效评价研究_袁治,2010

[6]利益相关者视角的我国房地产企业财务绩效影响因素研究_孙丰娟,2014