二手车市场改造的投资回收期分析报告

林海娟     烟台海昌水产有限公司    山东 烟台    264000

摘要：公司董事会确定战略规划目标：利用优质土地资源，依据政府对芝罘区西部区域的建设规划和产业规划，在充分调研论证的基础上引进战略投资者，合作进行项目开发，实现转型升级。

关键词：二手车；市场；投资

根据公司项目组提供的二手车项目改造方案及项目预期收益和有关财务数据，现对项目组提出的二个方案的投资回收期进行分析报告。

一、方案一的投资回收期

（一）改造的内容及投资

北一排改造成13间办公室，A3改造成9间办公室，A1、A2、A4拆除改造成5间办公室和341个车位（含市场马路东侧空地改造的车位及办公室），共计27间办公室和341个车位。

上述改造总投资1028000元，其中地面上下水管线及地面硬化760000 元、办公室改建135000 元，原房屋拆迁费用133000 元。

（二）改造成二手车市场后的收入

改造后形成27间办公室，每间办公室年租金30000元(不含税28571元)，27间办公室年收入总计771417元；改造后形成车位341个，每个车位月租金按位置不同，分别为150、200、260元(含税），341个车位年租金收入（不含税）总计806057元，改造后二手车市场办公室和车位总收入为1577474元。

（三）改造的机会成本

1.改造前现有资产收入。改造前北一排、A1、A2、A3、A4房产总面积2347.57平方米，按满租计算，年可收取租金（含税）406628元，扣税后年收入392268元。

2.改造前房产的价值。改造前北一排、A1、A2、A3、A4房产总面积2347.57平方米，房产原值2056479元，净值 1391677 元，按2018年10月31日基准日的评估值为2165603元。改造后，将拆除A1、A2、A4房产1567.17平方米，减少账面原值 1458883 元，净值 1112594 元，如果按政府拆迁政策，二手车改造拆除房产将损失1528719元拆迁补偿（按2018年10月31日基准日的评估值，平均每平米975.5元）。

3.二手车改造的机会成本合计为1920987元。

（四）投资回收期

如果二手车市场按照方案一改造，年实现总收入1577474元，改造的总投资成本1028000元，丧失的拆迁补偿1528719元，丧失改造前的年收入392268元，设投资回收期为X月，则有：X=（改造总投资成本+丧失的拆迁补偿）/（改造后的年租金收入-改造前年租金收入）*12=(1028000+1528719)*12/(1577474-392268)=26(个月)

如果考虑给予二手车经营业户5个月(全部客户享受3个月，30%的客户享受6个月)的优惠政策，则投资回收期为31个月。

二、方案二的投资回收期

（一）改造的内容及投资

北一排改造成13间办公室，A3改造成9间办公室，A1、A2、A4拆除改造成5间办公室和341个车位（含市场马路东侧空地改造的车位及办公室），A5、A6、A7、A8拆除改造成19个办公室和288个车位，共计46间办公室和629个车位。

上述改造总投资2704000元，其中地面上下水管线及地面硬化1942000 元、办公室改建497000 元，原房屋拆迁费用265000 元。

（二）改造成二手车市场后的收入

改造后形成46间办公室，每间办公室年租金30000元（不含税28571元），46间办公室年收入总计1314266元；改造后形成车位629个，每个车位月租金按位置不同，分别为150、200、260元(含税），629个车位年租金收入（不含税）总计1464342元，改造后二手车市场办公室和车位总收入为2778608元。

（三）改造的机会成本

1.改造前现有资产收入。改造前北一排、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8房产总面积4102.46平方米，按满租计算，年可收取租金（含税）775418元，扣税后年收入746907元。

2.改造前房产的价值。改造前北一排、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8房产总面积4102.46平方米，房产原值3987945元，净值2943933 元，按2018年10月31日基准日的评估值为4271471元。改造后，将拆除A1、A2、A4、A5、A6、A7、A8房产3322.06平方米，减少账面原值3390350 元，净值2664849元，如果按政府拆迁政策，二手车改造拆除房产将损失3634586元拆迁补偿（按2018年10月31日基准日的评估值，平均每平米1094.08元）。

3.二手车改造的机会成本合计为4381493元。

（四）投资回收期

如果二手车市场按照方案二改造，年实现总收入2778608元，改造的总投资成本2704000 元，丧失的拆迁补偿3634586元，丧失改造前的年收入746907元，设投资回收期为X月，则有：X=（改造总投资成本+丧失的拆迁补偿）/（改造后的年租金收入-改造前的年租金收入）*12=（2704000+3634586）*12/（2778608-746907）=37（个月）

如果考虑给予二手车经营业户5个月的优惠政策，则投资回收期为42个月。

综合上述二个方案的测算，方案一的投资回收期31个月小于方案二的投资回收期42个月，选择方案一优于方案二。

结论

依据董事会的决议，5年内不考虑拆迁补偿款，不考虑给二手车经营业户优惠租赁期限。重新测算二手车市场改造方案的投资回收期，方案一的投资回收期=改造总投资成本/（改造后的年租金收入-改造前年租金收入）*12=1028000*12/(1577474-392268)=11个月；方案二的投资回收期=改造总投资成本/（改造后的年租金收入-改造前年租金收入）*12=2704000*12/（2778608-746907）=16个月。

综上所述，方案一的投资回收期小于方案二的投资回收期，选择方案一优于方案二。但方案二的年收益比方案一增加120万元，考虑压缩方案二投资成本40万元，最终选择方案二。