房地产开发企业融资的方式、难点问题及解决对策探析

许蓉    上海联虹置业有限公司

 摘要：房地产业发展是中国经济发展的一个重要组成部分，在国家大力推进城市化进程的大背景下，促进房地产业的繁荣稳定已成为提高人民生活水平、促进经济增长的重要因素。在新时代下，我国房地产开发企业也面临着种种挑战，尤其在房地产企业发展过程中，出现较为明显的融资难问题，而合理的投资计划和业务安排对房地产开发企业发展是非常重要的，可以使房地产开发企业保持良好的循环可持续发展。在本文中，笔者将对房地产开发企业的融资方式、难点问题及解决方案进行分析，提出一些看法和建议，希望能为大家提供参考。

关键词：房地产开发；融资；方式；难点问题；解决对策

一、现阶段我国房地产企业的融资方式

（一）银行贷款

银行贷款，是我国房地产开发企业在发展和融资过程中，最重要的融资渠道之一。有数据统计表明，中国整体地房地产企业中，将近超过50%的资金来自银行贷款。所以，从我国现阶段房地产开发融资整体情况来看，银行是支持房地产业开发经营的最大主体。

（二）股权融资

通过房地产开发企业股权融资，以此发展房地产事业，这种方法具体来讲就是指企业股东愿意放弃对企业股权的部分所有权，通过增资引入新的股东融资方式，帮助房地产企业获得充足的开发资金。房地产企业通过股权融资获得的资金无需偿还本息，但新股东将像老股东一样分享公司的利润。股权融资的特点决定了其应用的普遍性，它不仅可以丰富房地产企业的开发资金，还可以用于企业的其他投资活动。

股权融资有以下三个特点。一，长期性。股权融资募集资金无到期日且无需返还。二，不可逆性。通过股权融资获得的资金不需要偿还本金，只能够依靠流通市场来收回本金。三，无股利负担。股权融资，没有固定的股利负担，股利是否发放以及发放的金额，取决于房地产公司开发经营的实际需要。

股权融资具有一定的优势。通过股权融资的方式，来开发房地产，这就要求企业建立更加完善的公司治理结构。在我国，房地产开发企业的公司治理结构，公司治理结构一般由股东大会、董事会、监事会等高级管理人员组成。如果能够完善公司治理结构，可以帮助他们相互之间形成更有效的风险多重约束和权力制衡机制，降低房地产开发企业的经营风险。

（三）固有资产

房地产开发企业的固有资产，是指房地产开发企业，为开发建筑、提供劳务、出租或经营房地产管理等项目，而持有并使用一年以上、达到一定标准且具有一定价值的非货币性资产。房地产开发企业的固有资产，包括房地产生产经营活动中有关的工具和设备及部分土地，房地产企业的固有资产，是房地产企业生产经营活动开展中，所依赖的主要资产。若想要极大提高房地产企业经济利益，那么利用好固有资产也是非常重要的一个方式[1]。

二、目前我国房地产开发企业融资中的问题分析

（一）融资渠道相对单一

目前，我国许多房地产企业的融资方式和渠道相对单一，前期的房地产开发资金，大多通过股权融资和固有资本的方式获取，对中后期房地产开发企业主要通过银行贷款获得资金，但现在房地产企业需要满足更高的时代要求，所以大部分房地产企业还是会选择通过银行贷款和固有资本来获取资金，造成房地产开发企业融资渠道单一，这不利于房地产企业的发展。

（二）资金管理机制不完善

第一，资金预算管理不到位

房地产企业资金的预算管理，对房地产开发融资起着基础性作用。资金预算管理，是将房地产企业在一段时间内的资金投入和收支，进行合理估计和科学安排使用，从而确保房地产开发企业的日常运作，对房地产业发展起到了保障作用。但就目前来看，我国多数房地产企业对基金预算管理，还不太重视，不能对企业房地产业项目开发进行准确判断，导致现有资金利用率低。

第二，资金结算管理混乱

在房地产开发企业的日常运营中，大多地房地产开发项目需要跨省市开展，但目前没有建立完善的资金管理机制，在资金结算管理过程中也非常容易出现混乱的局面。房地产开发企业跨地区资金结算管理混乱，这一情况导致了相关企业无法及时有效的全面了解当前的资金结算情况，大大影响了房地产企业对资金的有效利用。

第三，企业资金管理风险意识不强

一些房地产开发企业的管理者思想不先进，对企业房地产开发资金管理的风险意识不强，意识淡薄不重视企业内部资金管理，导致多次出现资金问题，使得房地产开发成本上升，所以现今需要大大提高房地产企业资金管理者风险意识。

（三）启动资金不足

中国人民银行根据社会实际需要，在稳定市场经济的条件下，针对银行给房地产开发企业贷款的有关问题，发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这使得房地产开发企业，为发展房地产事业而申请银行贷款的门槛不断提高。通知中规定，银行在提供房地产开发贷款时，要考察申请贷款的房地产开发企业自身，是否具有房地产开发资质和较高信用等级，还要考察房地产开发企业是否存在拖欠工程款的情况。向银行申请房地产开发贷款的企业，必须取得相关的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证书，除此之外，申请房地产开发贷款的企业，所目前持有的固有资本额度，必须高于或者等于开发项目总投资额度的30%[2]。

在《通知》一系列的规定下，这使得房地产开发企业通过银行贷款这个渠道来融资的难度越来越大。针对房地产业价格急剧上升的情况，国家加大宏观调控力度，据此出台了相关各种限购、限价等政策措施。再加上国家对房地产业的资金监管重视程度越来越大，部分地区房地产业逐步实现了商品房预售制度被现房销售制度取代。以上社会背景和国家政策，极大地影响了房地产业的发展销售和银行抵押贷款的申请。这在维护国家稳定的同时，也给房地产企业带来了巨大的融资挑战，导致在开放房地产时出现了启动资金不足的问题。

三、我国房地产开发企业融资的解决对策分析

当今时代下，国家通过出台一系列政策加强了对房地产企业的宏观调控，给我国房地产企业融资带来了挑战，所以为了有效解决房地产开发中的融资难问题，就需要企业不能仅仅依靠传统融资渠道和资金管理模式，要采取完善资金管理机制、优化企业资金结构和积极拓展多样化融资渠道的措施，解决当前房地产开发企业融资难的问题。

（一）完善资金管理机制

通过完善房地产企业的资金管理机制，可以有效提高房地产开发企业资金的使用效率，增强房地产企业的市场竞争力。要想实现房地产开发企业的可持续发展，就需要在资金管理上下功夫。企业资金管理者就所面临环境，对房地产开发项目开展专项资金管理的综合有效分析，规范资金管理工作行为，对预算结算等资金使用方面，进行全面深入地整顿，进一步完善企业现有的资金管理机制，助力企业房地产企业经济收益达到显著提高。

（二）优化企业资金结构

优化房地产企业资金结构，关键在于实现资金合理配置。优化房地产企业的资金配置结构，最大程度上提高对房地产项目开发的支付能力。通过加强相关资金配置，确保资金使用效率，最大限度地降低现金流风险和增收节支，严格控制各项支出的方式，达到优化企业资金结构的目的，更好缓解房地产企业资金不足的问题[3]。

（三）积极拓展多样化融资渠道

房地产项目开发具有建设周期长，资金和需求量大的特点。而房地产开发企业就仅仅靠当前单一的融资模式，难以解决房地产开发周期内的全部资金需求。由此可见，制定切实可行的融资解决方案，积极拓展多样化融资渠道，从而满足房地产企业开发的资金需求，是势在必行的。我国房地产开发企业资金管理者，应该除了通过日常银行贷款、固有资产和股权融资这三大方式来融资外，可以积极尝试其他融资方式，从而达到融资目的。

四、结语

综上所述，房地产开发企业正面对着新时代的融资挑战，只是针对存在的具体问题，完善自身资金管理结构，优化企业资本结构，积极拓展多元化融资渠道的改进措施，进一步提高房地产企业的融资效率和质量，为房地产企业的发展注入充足的资金力量，促进我国房地产事业稳定持续健康发展。

参考文献：

[1]张颖.房地产业融资困境及解决策略分析[J].大众商务,2020(10):0076-0077.

[2]王玮.中小房地产企业融资的现状及对策探析[J].中国市场,2020(14):61-62.

[3]李晓斌.房地产开发企业资金管理存在问题及改进措施[J].中国集体经济,2020(6):40-42.

作者简介

许蓉 出生年月：1980.07.01 性别：女 学历：本科 籍贯：江西省赣州市 民族：汉 研究方向：房地产成本管理或装配式结构。