房屋抵押网签备案工作在房屋交易过程中的地位及作用调研报告

周丽丽    秦皇岛市房产交易服务中心

摘要：房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，也是支柱性产业，在改善居民居住环境、促进消费、扩大消费、拉动投资、带动关联产业发展方面发挥着重要的作用。保持房地产市场的平稳、健康发展是经济稳定增长和满足人民美好生活向往的客观需要。近年来，国家住建部、省住建厅以及市政府为了更好地维护房地产市场健康发展，推动房地产市场高质量、稳步运行，对房地产交易管理工作全面部署、科学管控，并将房屋交易网签备案工作列为重点，先后制定、下发了建房[2018]128号《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》等十余个指导性文件规范工作开展。根据我国现行法律法规，房产交易包含转让、抵押、租赁三种形式，如果说房屋交易合同网签备案工作是构建房地产市场平稳健康发展长效机制的基础性工作，那么房屋抵押合同网签备案则是加强房屋网签备案工作的一项重要内容。

关键词：房屋抵押；网签备案；房屋交易；地位；作用

0 引言

针对目前河北省及秦皇岛市房屋抵押网签备案工作现状，为了更好地诠释房屋抵押网签备案工作在房屋交易过程中的地位及作用，现就秦皇岛市抵押网签备案工作实际情况做出详细调研。

1 开展房屋抵押网签备案工作的目的及意义

房产抵押权是经济活动中运用最为广泛的一种担保形式，相对于其他担保物权具有价格高昂、不可移动、保值升值、安全边际高等特性和优势。根据近年来秦皇岛市住建局房屋交易合同网签数据显示，按揭贷款购房占房屋（含商品房和二手房）销售量的70%左右，房地产业与金融业的依存度较高。房产抵押的发展可以促进住房金融市场的繁荣，拉动住房消费，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。房产抵押网签备案是房产抵押的基础性工作，各金融机构利用房产抵押网签备案系统对房屋买卖按揭、房产抵押以及其他形式的房屋抵押贷款办理网签及备案，既可降低各部门由于数据不共享引发的房产抵押担保法律风险，又可遏制违规资金进入房地产市场，维护金融安全。全面准确的抵押网签数据是政府开展一城一策精准房地产调控的重要依据[1]。对此，住建部、人民银行、银保监会共同发布的建房[2017]215号《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》明确要求“房屋抵押双方通过网签备案系统签订房屋抵押合同，经备案后的抵押合同，作为各银行发放抵押贷款的依据之一”，该条款对抵押网签备案的时间节点给出了明确要求，也是对抵押网签备案工作在整个房屋交易过程中重要性的确定与表述。总结房屋抵押网签备案的目的及意义有以下几点：

1.1有效预防开发企业“一房多卖”及房屋“即抵又售”的风险

房屋交易达成后，房屋买受人（抵押/债务人）、抵押权人需提前支付部分房款或贷款给出售人/购房人，此时办理抵押网签备案，能够及时在房产交易系统的楼盘表中显示房屋抵押备案状态，在未办理房屋登记及抵押登记时，能够有效防范“一房多卖”及房屋“即抵又售”的现象，对产权人和金融机构形成有效的保护，充分维护权利人合法权益[2]。

1.2防范抵押贷款资金安全及保障债权实现

商品房按揭贷款发生后，因商品房建筑、施工及验收办证的周期较长（一般在1～2年，有的甚至更长），金融机构的贷款资金安全以在建房屋债权、抵押合同作为保障。签订抵押网签合同、办理网签备案可利用网签备案系统的排他性和社会信息公示功能，避免骗贷现象的发生，为司法纠纷提供有力的证据，从行政服务方面对抵押交易双方提供保护，维护好交易双方的合法权益。

1.3完善市场监管，确保房地产市场健康发展

房屋未确权登记的交易阶段，最容易出现房产纠纷及产权问题，房屋抵押网签备案作为房屋交易阶段重要的监管手段，能够为房产交易的安全性和合法性做出保障，若因开发企业违规售房、多方借贷造成房屋烂尾或跑路，将严重影响购房人及金融机构的合法权益。近年来，秦皇岛市德大地产、仁盛家园等烂尾楼项目的案例，充分体现了房屋网签备案工作的重要性和必要性，抵押网签备案工作也是政府管控房地产市场的有效手段[3]。

1.4助力推进“多价合一”的房地产交易市场秩序

房屋成交价、抵押贷款金额、计税基数、房屋评估价格“多价不统一”的现象充斥房地产交易市场，为不良中介炒房、房企违规售房、黄牛倒房、违规借贷等行为提供了价格空间，造成国家税收损失、高贷高评、首付贷等不规范的金融市场状况，全面开展抵押网签备案工作，利用抵押网签备案公示和数据共享作用，能够有效避免该类情况的发生，规范房地产交易市场秩序。

1.5为政府制定“一城一策”房地产调控政策提供基础数据

房地产市场需与社会经济协调发展，既要保证市场供求总量的基本平衡，又要促进市场结构优化，从而促进房地产市场持续、快速、健康发展。房屋抵押网签备案系统提供的房屋价格、贷款金额、贷款期限、贷款比例、数据对比、数据分析等基础数据，为政府制定房地产市场宏观调控政策提供依据[4]。

2 河北省房屋抵押网签备案工作的基本情况及工作难点

据统计数据显示，河北省11个地市均开展了房屋抵押网签备案工作，石家庄、邢台、邯郸三市抵押网签备案工作开展较早，效果较好。邢台作为住建部探索建立房屋抵押网签备案制度的试点城市，在全国率先启动并运行了智慧APP、电子签章和线上电子签名等科技手段，实现了“房产交易零跑腿、业务手续掌上办”的不见面办理新局面。房屋抵押网签备案实现了金融机构与房屋交易部门、抵押业务系统互联互通，抵押信息实时传递，该做法被住建部研究论证后纳入《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，指导全国行业推行。

目前，河北省房屋抵押网签备案工作普遍存在以下问题，制约了该工作的进一步开展。

2.1政策层面支持工作开展的法律法规可操作性不强

住建部、省建设厅自2017年出台各类指导网签备案工作文件10余个，绝大部分均以通知及意见的形式下发，指导工作开展的力度不强，且文件中对于抵押网签备案工作的实际操作规范不够详细，影响了开展工作的效果和速度。

2.2管理层面抵押网签备案工作缺乏部门联动，监管存在盲点

房屋抵押网签备案工作为了实现抵押权、债权的记载及备案，需要银行等金融机构的配合和支持，但上级政策性文件多由住建部门出台，对金融机构约束力不足。住建部门也未建立与人民银行、银保监局等金融主管部门的协调联动机制，缺乏对金融机构的管理力度及处罚措施，是抵押网签备案工作开展的难点。

2.3法律层面抵押网签备案合同的法律效力不明确

对抵押网签备案合同的法律效力各部门认识上存在偏差，经抵押网签备案的债权债务合同不能成为不动产抵押登记、金融机构发放贷款的必收要件，非网签合同仍在使用，无法充分发挥抵押网签备案防范金融风险和政策调控依据的基础性作用。抵押备案合同能否享有优先受偿权，能否对抗第三方债权债务，能否与抵押预告登记、抵押登记同等法律地位，也是房屋抵押网签备案工作推行难度大、无法实现“应备必备”的关键性问题。

2.4文本方面房屋抵押合同版本不统一，合同缺乏规范性

合同作为调整经济运行的法律规范，是法律体系的重要组成部分，统一的合同版本是维护合同当事人权益，促进司法公正的重要手段。抵押网签备案工作，各银行及金融机构持有各自不同版本的抵押合同（一般抵押权、最高额抵押权、在建工程抵押权、经营性贷款、按揭贷款等），给实际网签工作带来困难，国家出台统一的抵押合同版本对于维护依法行政、提高法治化管理水平、提升工作效率、统一交易规则、规避金融风险势在必行[5]。

3 秦皇岛市房屋抵押网签备案工作的现状及相关问题

3.1基本情况

秦皇岛市自2019年9月30日开展房屋抵押网签备案工作以来，克服了抵押合同版本不统一、银行配合度不高、政策指导性不足等困难，搭建完整有效、科学规范的业务平台，形成标准化的工作制度和顺畅的业务流程，以海港区为试点，全面开展存量房抵押网签备案工作。截至目前，有秦皇岛银行、建设银行等13家银行正式开展了抵押网签业务，共办理海港区范围内存量房屋抵押网签备案及房源核验等业务2万余件，日工作量70余件。商品房抵押网签备案及在建工程抵押网签备案业务系统也已建设完毕，待条件成熟后即全面推行[6]。

3.2房屋抵押网签备案工作对推进秦皇岛市房屋交易市场的作用

一是秦皇岛市尚未开展房屋抵押预告登记，房屋抵押网签备案是目前为银行房贷资金提供安全保障的唯一手段；二是开发企业、经营性企业因抵押网签备案业务相对抵押登记业务办理更加方便、快捷，能够有效提高企业融资速度、拓宽融资渠道，帮助企业在办理抵押登记前能够确保银行权益，加快放款速度，提高企业资金周转效率，因此全面积极开展这一业务，这是政府部门服务企业、履职尽责的有力抓手；三是通过实现房屋抵押网签备案业务与不动产登记部门、金融部门、服务企业、经纪机构的互通互联，推进政务服务改革工作，提高房产抵押及办理贷款工作效率、方便办事企业和群众；四是抵押网签备案工作收集的全市房屋金融贷款汇总数据和对比分析，为房地产市场精准调控提供依据[7]。

3.3制约秦皇岛市抵押网签备案工作进展的问题

除上述制约全省抵押网签备案工作的问题外，秦皇岛市房屋抵押网签备案工作还面临一些新的问题。一是秦皇岛市不动产登记及房产交易基础数据尚不完善。目前全市范围内海港区、山海关区、北戴河区、北戴河新区、市开发区商品房房屋交易系统均已联网，市开发区二手房交易系统仍为老系统，房源数据无法对接，暂不能开展房屋抵押网签备案工作；二是抵押网签备案数据尚未实现与相关部门的互联互通。抵押网签备案工作在整个房产业务中处于孤立状态，信息孤岛问题严重影响抵押网签备案工作效率和数据成果利用效果。无法真正发挥抵押网签备案在维护交易双方合法权益、化解金融风险、规范房地产市场方面的积极作用；三是系统建设滞后，现代化技术手段运用不高，人员流动大。相较省内邢台等先进城市，秦皇岛市在电子签名、防伪印章、手机APP平台等利用现代化技术手段方面相对落后，系统建设尚需进一步修改完善。此外，个别银行因工作人员流动性大，新员工适应性和配合度不高，对服务质量和工作开展造成了一定影响。

4 强化职能引领，提高服务水平，突出房屋抵押网签备案工作在房屋交易中的地位和作用

结合秦皇岛市房地产交易市场及抵押网签备案工作现状，为了更好地发挥抵押网签备案工作促进房地产市场健康平稳发展的作用，按照住建部、省厅及秦皇岛市相关工作要求，下一步需着重做好以下几点：

4.1进一步探索抵押网签备案工作的法律地位及司法效率

针对出现抵押备案合同与银行抵押合同“两层皮”的情况，探索房屋债权债务合同与抵押合同效力、抵押备案与抵押登记、第三方债务优先受偿权等问题，确保房屋抵押备案工作的法律地位，实现抵押网签备案工作的合法高效开展。

4.2实施房屋抵押交易网签备案“互联互通”建设

推进抵押网签备案数据与不动产登记、国土、税务、公安、财政、民政、人力资源社会保障、统计、开发企业、房屋经纪机构等部门联网工作，为社会应用服务提供基础性数据。特别是要实现与不动产登记、金融、税务等涉房部门的数据互联。（1）可充分发挥预售许可、合同买卖网签和资金监管、楼盘表管理的作用，各银行依据房屋网签备案信息，将交易资金到账情况通过“一张网”反馈给资金监管和抵押网签备案部门，使其可以及时、准确、完整地掌握首付款、贷款、网签备案的缴存和办理情况，实现房屋交易环节全链条贯通和全流程动态监管。（2）各房产管理部门协调联动，统一使用抵押网签备案合同作为不动产登记、税务、贷款的依据，堵塞行业监管漏洞，节约行政成本，实现便企、便民的政务服务改革工作目标。

4.3提高抵押网签备案服务水平

进一步优化抵押网签备案工作流程，完善备案系统，精细化业务管理，运用高科技管理手段，引入人脸识别、电子签章、手机应用软件（APP）、自助办理设备等技术，逐步实现自助终端设备办理和互联网+掌上办理，同时延伸服务窗口至开发企业、市重点企业，对确有困难的特殊群体，提供上门服务，打造优质服务、全方位服务、定制化服务的终极目标。

4.4协调联动，推进房地产市场规范化建设

住建局与人民银行、银保监局协调联动，形成合力，以建立房地产市场信用体系为导向，强化市场主体监管，强化行业自律管理。开展对违规行为的监督检查和联合处罚，规范房产抵押行为，共同维护房地产市场秩序。

5 结语

房屋抵押网签备案工作在整个房屋交易过程中占重要地位，对促进房地产市场健康平稳发展有积极的促进作用，对维护房屋交易安全有良好的保护作用，对加快企业融资有稳步助推作用，对金融机构资金安全有合法保障作用，对百姓享有房屋所有权、抵押权有全面的维护作用，对实现房屋交易、登记一体化管理有融合链接作用，稳步有序开展房屋抵押网签备案工作是职能所趋、市场所需，势在必行。今后运用房屋抵押网签备案手段规范购房融资行为、加强房地产领域反洗钱工作、规范购房款的交付方式、掌握秦皇岛市房地产市场价格、交易量、贷款金额、企业融资渠道等数据，可对秦皇岛市落实房地产市场调控政策目标进行风险提示和评价考核，及时出台相应的房地产市场调控政策，防止出现房价区块失控带来的负面效应，实现“住房供求关系基本平衡、住房价格基本平稳、住房供应基本合理”的最终目标，落实好“房住不炒”的定位。

参考文献：

[1]赵鑫明.做好房屋网签备案 提升服务效能[J].中国房地产,2021(4):33-37.

[2]赵鑫明.房屋交易合同网签备案制度的沿革与发展[J].中国房地产,2020(25):38-42.

[3]朱佑飞.创新房产交易管理模式，打造一流营商环境——以杭州为例[J].中国房地产,2020(1):62-63.

[4]端木.住建部:房屋网签系统应采用人脸识别等手段[J].中国房地产,2019(25):6.

[5]赵鑫明.对房屋交易合同网签备案若干问题的思考[J].中国房地产,2019(23):19-24.

[6]张掖市人民政府办公室关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的实施意见[J].张掖市人民政府公报,2019(3):25-27.

[7]吉洪浩.在受理房屋产权交易过程中应注意的两个问题[J].消费导刊,2008(3):140.