房地产投资信托基金风险问题研究

陈逸飞     中铁信托有限责任公司     四川成都     610041

摘要：房地产信托基金逐渐成为当前资本市场和房地产市场相连接的重要纽带，在房地产信托投资基金投资发展的过程中促使投融资机制不断创新和完善，充分使得商业物业资产向社会化和专业化发展。本文对房地产信托业务常见的风险问题进行了深入分析，并提出几种切实可行的措施，以此来防范信托风险的发生。

关键词：房地产投资信托基金；风险识别；风险管理

引言:

房地产投资信托基金属于近些年出现的新型房地产融资方式，房地产投资信托基金能够扩大房地产企业的融资渠道，对资金不足问题有效解决，充分减少银行贷款的数额，降低房地产发展过程中面临的风险，使得公众可以享受更多房地产业的收益。

1、我国房地产信托基金存在的风险问题

1.1法律体系不健全

目前我国法律还是缺少对房地产信托投资基金风险的相关规定。它所涉及的内容非常之多,关系到社会投资者的利益以及资本市场的健康发展，法律的缺失将会是制约房地产信托投资基金顺利发展的关键风险因素。虽然我国自2013年以来相继出台多个文件对房地产信托投资基金起到了一定的推动和发展作用,但房地产信托投资基金的法律体系仍不健全，因为目前尚未出台与房地产信托投资基金相关的法律。在房地产信托基金的组织形式、投资目标、分红原则、资金流通，市场交易等方面都没有明确的规定和足够的法律支撑和条文约束，缺少相应的规范来约束各方市场行为以及保障各方利益，进而无法保证当事人的合法权益，让投资者“望而却步”。

1.2监管体系不健全

在房地产信托基金的监管体系方面，我国并没有明确的法规和文件有效规范信托基金的正常运营以及交易，其信托市场和资本市场的完善程度以及政府的监管力度还不够，如果没有健全的法律保障以及良好的监管政策，也就意味着没有法律依据和政策依据来监督和规范相关各方的行为，那么就有可能侵害相关投资者的利益，使得其投资风险加大。针对一系列的法律、政策风险问题，信托公司必须做好房地产信托基金投资的风险防控措施，制定风险防范预案，把潜在风险降到最低。

1.3税收压力风险

近期，对于房地产信托基金的税收政策问题得到各方重视和讨论。能够真正让房地产信托基金在国内落地，税收优惠政策是推进房地产信托投资基金发展的重要因素。房地产信托基金投资可分为权益型、抵押型和混合型，但从目前发展形势来看，我国住宅租赁市场模式较为单一，市场鱼龙混杂，税收管理并不规范，导致房地产信托基金发展面临着税收负担过重以及违规出租行为等问题。税收压力过大,将不利于房地产信托基金的发展。

1.4经营风险

房地产信托基金的收益依靠房地产收益，不论是房地产企业还是金融机构，若想要房地产信托基金实现稳定、持续的收益，就必须拥有丰富的管理经验以及专业人士去运作房地产项目。基金的运作同样也需要专业人士去管理，如果没有这方面的人才以及管理对策，就无法形成成熟物业，难以保证房地产信托基金的长期健康发展。目前房地产开发商的主要问题在于依然维持在“建设+销售”的传统经营模式，并没有发展成持有模式，而权益性的信托基金就必须实行持有制。在没有专业的人才以及丰富的管理经验下，房地产投资信托基金的经营发展将面临多种风险的影响。

2、应对我国房地产信托基金风险的策略

2.1完善法律法规和监管制度

法律体系的不健全,使得房地产信托基金运营环境极其不稳定,也是我国房地产信托基金发展的一个重要制约因素，所以一定要建立健全法律法规政策体系。对于房地产信托基金来说，法律法规也是约束其行为规范的利剑，所以信托公司必须掌握并熟悉相关法律法规和政策，不仅可以用法律保护自己的合法权益不受侵害，也可以促进房地产信托基金发展。其次，监管部门要建立和完善监管体系，加大监管力度，在各个方面做出明确界定，规范各方的行为，维护好投资者以及相关方的利益，保证房地产信托基金的稳定健康发展。

2.2税收制度改革

美国不仅是最早发展房地产信托基金的国家，而且是发展最稳定的国家，其对世界各国的房地产信托基金起了引导作用。我国可以借鉴国际成熟经验对房地产信托基金税收制度进行改革。实行税收改革可以有利于避免对信托公司的重复征税，减少逃税避税情况的发生，对部分主要税收进行递延或者减免，比如减免土地增值税，对增值税进行免征以及对投资人分配的收益部分免征所得税，都起到了税收优惠作用。可以对房地产信托基金给予相应的配套税收支持，鼓励房地产信托基金平稳健康发展，使其在国内真正“落地生根”。建议政府及相关部门积极对房地产信托基金税收制度进行研究创新，吸引投资者投资房地产信托基金产品。

2.3风险规避机制

监管部门应该建立风险预警体系和风险预警指标体系，这样才可以实时掌握其风险程度，从而制定相应的监管制度以及调控措施，对宏观层面进行把控，跟踪并做出相应的调整。对可能遇到的风险问题，及时提出监管引导政策，从而约束信托公司做出正确应对风险的决策。信托公司要注重建立风险管理约束机制，比如在房地产信托基金的运作方面遇到的风险要建立合理的管理体系，以及对于系统风险和非系统风险都应该有相应的识别、控制手段。

2.4提高经营管理能力

经营风险就是非系统风险，对于房地产信托基金来说，一个企业如果具有相关专业知识的人才以及丰富的管理经验，就能够培养出比较成熟的物业和合格的基金管理团队，这就会为信托基金带来稳定持续的、增长的收益。在实现成熟物业运营管理的同时还要注意选择合适的租户，从而保证收益，实现投资长期回报。信托公司的收益增长能吸引投资者投资，让房地产信托行业更加获益。如果想要房地产信托基金稳定持久发展，需要信托公司加强风险防控意识与能力，广纳人才，改善经营能力，培养专业人士以及积累丰富的管理经验，防范经营风险，才能不断增强自身对风险的控制管理能力。

3、结语

在当前国有商业银行提升房地产开发贷款门槛的基础上，多数房地产开发企业存在着资金不足等问题，需要通过房地产信托投资基金获得融资，在有效完善规避风险机制，推动多样化组合投资，确定相关市场预警系统前提下，可使得房地产信托投资基金风险逐渐降低。

参考文献：

[1]闵嘉宁,金成.房地产企业信托夹层融资模式探析[J].财会通讯,2019(35):20-23.