柳州市区商品住宅价格影响因素分析

郭积康    柳州工学院     广西 柳州    545000

摘要：随着中国房地产市场经济的发展，房地产行业逐渐成为国民经济的支柱性行业，其中商品住宅市场占据着房地产行业的大半江山，并影响着整个房地产行业。人们出于对“家”的渴望，所以对于房价的关注也是十分重视的。近年来，我国商品住宅价格总体趋势上不断上涨，涨速过快，这对于商品住宅市场的稳定发展是十分不利的。为此，国家和地方政府在稳定房价这方面做出了许多努力，许多学者也在研究房价上涨的因素和稳定房价的方法。基于此，本文以柳州市区为例，研究影响商品住宅价格的因素。

关键词：商品住宅；价格；影响；分析

1、柳州市房地产市场发展现状分析

1.1柳州市区概况

柳州市是周边多省的商品流通要道。近年来，柳州市的商业市场发展快速，诸多的商业机构、大型的商贸集团，以及遍及城乡的商业体系。

2015年柳州市生产总值2476.9亿元，2019年柳州市生产总值3128.4亿元，2019年比2015年增加了651.5亿元。城镇居民人均可支配收入从2015年的30270元增加到2019年的37358元。经济在发展，城镇居民的可支配收入也在增加，也促进了柳州市区的商品住宅市场的发展。

1.2柳州市房地产市场发展现状

柳州市2017年房地产开发投资为3950839万元，2018年房地产开发投资4400652为万元，同比增长为11.39%；其中2017年住宅投资为2996905万元，2018年住宅投资为3098361万元，同比增长为3.39%。房地产开发投资增长为正常范围，住宅投资同比增长与往年相比较低。

1.2.1施工面积与销售面积

2017年房屋施工面积与商品房销售面积分别同比增长4.49%、28.06%，其中施工面积涨幅正常，销售面积涨幅过高。2018年房屋施工面积与商品房销售面积较2017年有所下降。

1.2.2库存面积

2017年待售面积同比减少22.86%，2018年同比减少31.41%，柳州市积极响应国家政策，采取多项去库存措施，例如农工党柳州市委员会所作的《关于加快我市非住宅商品房去库存工作的建议》、《柳州市供给侧改革“补短板”实施方案》等，其效果明显，使柳州市待售面积逐年减少，这也是柳州市房价近年来不断上涨的一个重要因素。

1.2.3住宅平均价格

自2015年-2018年间，柳州市区房价处于持续上涨阶段；从同比增长来看，2015年-2016年间同比增长增加最多，增加了4.58%，2017年涨幅最高，达到9.99%，2018年涨幅有所回落。总体来看柳州市区住宅均价保持稳定持续的上涨。

2、柳州市区商品住宅价格影响因素研究

2.1柳州市区商品住宅价格典型指标分析

2.1.1房价收入比

房价收入比指住宅价格与居民家庭年收入之比，目前国内房价收入比标准值在4-6之间。2019年柳州市区人均工资4540元/月，夫妻月收入为9080/月，则年收入为108960元，按照一套房子120㎡，柳州市区商品住宅均价9249元/㎡来计算，一套房子总价1109880元，推算出柳州市区房价收入比为10.19，高于标准值，说明柳州市区商品住宅市场可能存在泡沫。2019年湖南省株洲市的生产总值突破3000亿，但房价收入比6.45，仅超出正常值0.45。在差不多生产总值的城市中，柳州市的房价收入比值属于超出正常值过高的城市。

2.1.2商品住宅库存

2017年商品住宅库存358524平方米，2018年商品住宅库存308735平方米，2018年比2017年商品住宅库存下降13.89%。库存逐年下降说明商品住宅需求量增加，市场规模扩大，引起房价上涨，吸引越来越多开发商进入本地房地产市场。柳州市鱼峰区、柳北区、柳南区刚需盘热门抢手，极大带动柳州市区市中心楼盘的销量，从而带动整个柳州市区的房地产市场。随着人均可支配收入的增加和外来购房投资者增加，投资性购房需求也在增加，从而使商品住宅库存减少，对商品住宅市场需求关系产生影响，是直接导致商品住宅价格的非理性上涨主要原因之一。

2.1.3商品住宅价格指数

近四年来柳州市住宅价格在持续增长，其中2016年至2017年受国家政策等诸多因素影响，楼市升温，涨幅最大，其他年份涨幅有所回落，但柳州市区商品住宅价格仍在上涨。随着诸多房地产开发商进入柳州市房地产市场，开发柳州市区新区域，商品住宅价格同比增长速度有所放缓。

2.2柳州市区商品住宅价格宏观因素分析

为使商品住宅市场健康稳定运行，政府运用土地政策、金融政策以及行政政策来控制房价。

土地政策：政府通过调整出售土地的数量、位置、地块、容积率、用地性质等手段直接影响到商品住宅成本，进而影响到商品住宅价格。一般情况下，当政府减少土地出让时，住宅用地就会相应减少，竞争相对较大，土地价格可能上涨，造成商品住宅成本增加；当政府增加土地供应时，住宅用地也会相应的增加，住宅用地供应增加，吸引多家开发商进入本地市场。

金融政策：政府通过调整银行对个人住房抵押贷款利率、对房地产开发贷款利率，或者通过调整购房税率，限制房地产价格和房地产的供给。提高个人住房抵押贷款利率，购房成本增加，加重购房负担，打击购房者积极性，从而使商品住宅价格降低。2019年柳州市首套房五年期以上商业贷款利率上浮20%-25%，二套房五年期以上商业贷款利率上浮25%-30%，不同银行五年期以上商业贷款利率上浮不同。

行政政策：行政政策一般包括限购、限贷、限价等政策进行市场调控。目前柳州市还没有相对一二线城市那样严格的限购政策，是一些基本的限购政策。柳州市首套房首付最低20%，二套房最低30%，三套及三套以上必须全款政策限制商品住宅价格的上涨。限价房需要符合相关条件才能申请，限制面积、价格的商品住宅，限价房限制较多，不适合大范围开展，仅限于特定人群。

2.3柳州市区商品住宅价格微观因素分析——以柳州“恒大御府”项目为例

商品住宅价格影响因素研究，既有宏观因素，也有微观因素。本文选取对柳州市区商品住宅价格影响的关键微观因素，以便结合具体案例进行分析。

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由本文作者通过实习调查了解，整合出以下以案例项目影响柳州市商品住宅价格的微观因素。

（1）项目位置：柳州恒大御府位于柳州市鱼峰区德润路1号。由于柳州市市中心开始由城中区逐渐转移至城中区——鱼峰区交界，案例项目位置逐渐被重视，项目位置处于鱼峰区交界与城中区的中心区域，对商品住宅价格影响尤为明显。案例项目周边均为高档小区，进一步体现了项目位置对于商品住宅价格的影响。

（2）周边配套设施：学区配置有幼儿园、小学、中学，距离广西科技大学仅2公里，一站式配套，案例项目的大部分客户主要看重项目的学区配套，以至于在2016年10月至2017年4月案例项目价格疯狂上涨，仅7个月时间就从9000元/㎡涨至13000元/㎡，涨幅达到44.4%。

（3）容积率：柳州恒大御府容积率为3.3，层高为25-32层，并且楼间距可宽达百米，恒大御府住宅全是坐落在小区边缘位置，中间为铂金会所，这样可以达到最宽的楼间距，设计合理。相比于其他项目，视觉效果可观，采光度十分充足。

（4）小区环境：由国家一级资质物业金碧物业进行管理，拥有绿化率达30%的欧市园林，高层可将园林景色尽收于眼中，不亚于公园级的景色；小区还配置有人工湖，更让人觉得赏心悦目。

3、柳州市区商品住宅价格平稳运行的建议

目前，柳州市区商品住宅市场存在一些影响商品住宅市场健康平稳发展的问题，例如房价上涨过快、土地溢价严重、供求关系不稳定、商品住宅市场存在不规范行为等。为使柳州市区商品住宅价格平稳运行，综合本文研究分析，提出以下几点建议：

3.1加强宏观调控

加强政府宏观调控能力，减少政府直接干预商品住宅市场。政府通过调整税收、调整利率、调整土地供给等方式间接干预商品住宅市场。

3.2稳定供求关系

尽量做到供求关系平衡，需要多少供应多少，做好相应措施的调整，保持供求关系平衡，促进商品住宅市场稳定发展。目前柳州市区商品住宅市场供不应求，政府应引导开发商多进行刚需盘开发，保障基层工作全体有房住。

3.3充分发挥金融在商品住宅市场的重要作用

不少大型房地产开发商负债率过高，开发商进行房地产开发投资的主要资金来源于贷款机构，需要加强房地产开发投资的资金控制，以降低开发商负债率，从而降低开发商在进行房地产开发投资时的投资风险。对个人住房贷款的审查严格把关，大部分商品住宅购买者的大部分资金来源于银行，对购房者的资质进行严格把关，严禁用虚假材料去取得个人住房贷款。

3.4加强对商品住宅市场秩序的管理

柳州市区个别开发商为达成回款进度，使用不规范手段进行市场营销，有关部门应做到严惩扰乱商品住宅市场秩序的行为，加强对商品住宅市场秩序检查，做到预防扰乱市场秩序的行为发生，严格管控市场秩序。

结语：

人们出于对“家”的渴望，对房价是越来越关注。房地产行业作为国民支柱经济，保持房价的稳定发展对于整体经济的发展是具有十分重要的意义，房价涨幅基本在可控范围，加强对房价稳定的控制，利国利民。

参考文献：

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[3] 黄传耀．徐州市房地产价格影响因素实证分析[D]．南京理工大学，2013．