股权型房地产家族信托实务分析

唐潇潇    中国建设银行总行财富管理与私人银行部     北京    100031

摘要：本文通过分析国内股权型房地产家族信托实际运作模式阐述该类信托设立及运作税务成本、架构设计作用、适用群体以及相关注意事项，总结出适合国内超高净值群体进行房地产持续定向传承的模式和限制。

关键词：股权；房地产；家族信托

股权型房地产家族信托可达到股权、房地产等资产隔离、定向持续传承的目的。实践中一般由家族信托委托人先设立目标公司直接持有房地产，再由家族信托委托人设立资金类家族信托（即信托财产为资金），信托财产价值至少为1000万元①，家族信托和委托人实际控制公司（一般为有限责任公司或非公众公司②）共同出资成立有限合伙企业，有限合伙企业作为持股平台受让目标公司股权，间接持有房地产，具体架构设计如下：

1、各方主体资格

家族信托是指信托公司接受单一个人或家庭的委托，以家庭财富的保护、传承和管理为主要信托目的，提供定制化事务管理和金融服务的信托业务。股权型房地产家族信托一般要求如下：

委托人：有完全民事行为能力的自然人。

信托财产：委托人合法所有财产，初期形式为资金，后转为股权并间接持有房地产。

受托人：信托公司。

受益人：由委托人指定，受益人应是包括委托人在内的家庭成员。目前家庭成员没有明确法律规定，但根据拟施行的《民法典》第1045条，委托人配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员③。

监察人：委托人可以指定具有完全民事行为能力的自然人或法人，监察人根据信托合同行使权利。

2、具体信托架构和运行

首先，由目标公司有偿购买房地产并长期持有，负责房屋维护、报税、缴纳款项、政府申报等日常性事务。 

第二，委托人用合法所有资金作为信托财产设立家族信托，受托人开立信托专户管理信托财产，受益人由委托人指定，当信托终止或股权部分的受益人提出信托财产分配时，则家族信托将持有的有限合伙份额转让给受益人。

第三，委托人新设立或用已有实际控制企业作为普通合伙人（GP），家族信托作为有限合伙人（LP），共同出资设立有限合伙企业（SPV），由GP代表合伙企业对目标公司行使股东权利，以实现委托人实控企业实质管理目标公司和房地产，家族信托仅出资及间接持有房地产而不参与经营管理的目的。

第四，目标公司现有股东将目标公司股权100%转让给新设立的SPV，家族信托通过持有SPV股权间接持有房地产，股权以及房地产作为家族信托财产独立于委托人个人财产和信托公司固有财产，实现资产隔离。

为实现房地产传承的信托目的，需保证GP的实控人、家族信托的受益人、房地产实际使用人的一致性，避免纠纷。

3、信托架构税务成本

3.1信托设立税务成本

SPV 作为股权转让的受让方，本身无税负，转让方即目标公司的现有股东需缴税，主要税种如下:

所得税：转让方对于股权增值的部分需要缴纳所得税，个人所得税税率为20%，企业所得税税率一般为25%，根据企业类型或纳税地税优政策可能为20%、15%或10%。

印花税：转让方和受让方均需要基于股权交易金额缴纳印花税，税率一般为0.05%。

3.2  SPV本身的税务处理 

SPV本身不是所得税的纳税义务人，依照《中华人民共和国合伙企业法》相关规定，GP 和LP 从SPV 中取得的分配收入应在各自层面缴纳所得税，本文中GP和LP均为公司，应缴纳企业所得税，但若税务主管机关认可作为工商登记的信托公司持有股权是信托财产独立于其本身固有财产，LP 或无企业所得税负担，具体取决于税务主管机关的认定情况。

3.3目标公司税务处理

目标公司购买房地产，转让方负担增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税以及所得税，购买方负担契税和印花税。目标公司长期持有房地产，主要需缴纳房地产税、土地使用税、增值税、企业所得税。其中若将房地产作为自用，则房地产税按照房屋计税余值④缴纳，税率为1.2%，土地使用税根据当地政策缴纳；若将房地产出租或视同租赁，则房地产税按照房屋租金收入缴纳，税率为12%，土地使用税根据当地政策缴纳，另外还需缴纳增值税（一般纳税人不动产租赁税率为9%）、企业所得税（一般税率为25%）。

3.4家族信托向受益人分配的税务处理

目前我国税制下对家族信托向受益人分配信托财产的情形尚无明确受益人纳税规定，因此，在实践中受益人从家族信托取得的分配收入是否纳税需参照税务主管机关的具体认定，可能需缴纳20%个人所得税或无需纳税。同时，家族信托分配非上市公司或合伙企业股权，即家族信托按信托合同约定将持有的有限合伙份额转让给受益人，家族信托层面无需缴纳增值税⑤，视税务主管机关认定情况，或无需缴纳企业所得税。

4、结语

受限于国内家族信托登记制度和配套税法的缺失，家族信托的设立可能造成双重税负，同时家族信托股权转让不属于我国法定非交易过户情形，在信托成立之初必须由委托人先将资金转入信托再由信托用信托资金购买目标股权，无法享受非交易过户税收政策，因此目前在国内设立该类家族信托成本较高，限制较多，其中确定的最大成本是股权及房地产增值部分的所得税，股权型房地产家族信托仅适用于房地产传承意愿强烈，有较强资金实力，能够承担复杂信托架构搭建成本，希望能长期定向传承股权及房地产的高净值群体，能够为其实现资产隔离、资产定向持续传承目的。

注释：

①根据监管要求，家族信托设立信托财产价值至少在1000万元以上。

②非公众公司包括非上市股份有限公司以及非新三板挂牌股份有限公司。

③《民法典》第1045条：亲属包括配偶、血亲和姻亲。配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。

④计税余值一般指依照税法规定按房地产原值一次性减除10%-30%后的余值，扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

⑤非上市公司股权转让收入不属于财税〔2016〕36 号的应税范围，不需要缴纳增值税。

参考文献：

[1]我国家族信托法律制度的现实困境及其破解[D]. 武晋.西南政法大学 2016